Интервью с Сергеем Рябокобылко — управляющим партнером, генеральным директором Cushman & Wakefield

Управляющий партнер, генеральный директор компании Cushman&Wakefield — Сергей Рябокобылко поделился прогнозами по объемам инвестиций по итогам 2019 года в российский рынок недвижимости.

— Россия поднялась на три строчки в 2019 году в рейтинге Всемирного банка Doing Business. Насколько это симптоматично и реально отражает предпринимательский климат в Москве и России? И как сказывается на рынке инвестиций в недвижимость?

 — В рейтинге Мирового банка Doing Business Россия занимает неплохие места, особенно в тех областях, которые связаны с повседневной деятельностью бизнеса. В последней редакции рейтинга наиболее плохие позиции у Российской Федерации в таких разделах, как международная торговля и защита миноритарных инвесторов, а хорошие — в разделах регистрации собственности и подключения к электросетям.

Из-за неравномерности регулирования ситуация в России такова, что для некоторых компаний из целого ряда отраслей ведение бизнеса в российских городах оказывается очень привлекательным и не слишком сложным по сравнению с другими странами. В других отраслях наоборот. Коммерческая недвижимость всегда характеризовалась относительно неплохим режимом регулирования. Во многих случаях рынок коммерческой недвижимости в России гораздо более либерален, нежели зарегулированный девелопмент в странах Западной Европы.

Сегодня основным ограничением для инвестиционного рынка в России является отсутствие иностранного капитала. Качественный и развитый рынок инвестиций в коммерческой недвижимости возможен только при значительных трансграничных потоках денег.

— Осенью 2019 года сообщалось о возможном участии китайской компании в строительства 4,5 млн кв. м недвижимости в Новой Москве. Это тот самый «поворот на Восток», о котором говорили все прошлые годы?

 — Развитие Новой Москвы является одной из самых амбициозных задач для московских властей. В этом регионе необходимо строить не только жилье, но и заново создавать транспортную инфраструктуру, социальные сервисы и рабочие места. Сегодня создан уже огромный задел для развития новых территорий столицы. Естественно, такие масштабные проекты потребуют консолидации огромных финансовых ресурсов. В связи с этим в ситуации, когда западные инвесторы с осторожностью смотрят на российский рынок в целом и в частности на рынок Новой Москвы, участие китайских инвесторов может являться оптимальным решением.

Именно азиатские девелоперские компании имеют опыт комплексного освоения новых территорий и превращения их в развитые агломерации. Естественно, московские градостроители должны следить за тем, чтобы идентичность и жизненный уклад Москвы не страдал при столь массовом строительстве.

Основной проблемой развития новых территорий является создание высококвалифицированных рабочих мест. Сейчас основным якорем рынка труда московской агломерации является центр Москвы в пределах Третьего транспортного кольца. В этом районе сосредоточено около 80% всех офисных площадей. Соответственно, стоит задача создания альтернативного якоря на новых территориях, так чтобы Новая Москва не превратилась в промышленный придаток столицы и экологическая обстановка в этом районе не страдала.

— А как себя проявляют западные инвесторы? Такие на российском рынке недвижимости остались?

— Западные инвесторы остались на российском рынке. Многие из них изначально были готовы на стратегические и долгосрочные инвестиции. Сейчас рынок находится на низком цикле, и поэтому выходить из этого рынка и продавать хорошие качественные активы не имеет смысла, что и приводит к тому, что рынок находится в состоянии «заморозки». Наряду с семейными офисами и традиционными западными фондами и девелоперами, инвестирующими в российский рынок, такими как PPF, Hines и IML, мы наблюдаем возрождение интереса у западных институциональных игроков, которые возобновляют визиты своих аналитиков и инвестиционных директоров для формирования собственных рекомендаций по инвестициям в российские активы.

— А государство — например в лице московского правительства — хороший инвестор?

 — Мне кажется, что государство не должно смешивать свои роли. Московское правительство регулирует взаимоотношения бизнеса на территории города, создает правила застройки и развития территорий. Наиболее эффективными инвесторами являются частные инвесторы, поскольку они ориентированы на формирование максимальной прибыли и дохода для акционеров. С этой целью они создают долгосрочные проекты, имеющие конкурентные преимущества перед аналогами. Таким образом осуществляется развитие отрасли и рост качества продукта в коммерческой недвижимости.

Государство должно вмешиваться там, где не справляются частные инвесторы и девелоперы. Это вмешательство может быть как нормативным, так и точечным инвестиционным. Реализуя проекты, которые стимулируют развитие той или иной территории в том или ином направлении — «Москва-Сити» хороший тому пример, — государство задает вектор для остальных игроков рынка. Мы же, как бизнес, должны позаботиться о том, чтобы наши проекты укладывались в стратегию и максимально использовали инвестиции нацпроектов для ускорения собственного развития.

— Какой объем инвестиций вы прогнозируете по итогам 2019 года в российский рынок недвижимости? По сравнению с прошлыми годами структура как-то поменялась?

— Мы ожидаем, что в 2019 году, по итогам года, объем инвестиций в российский рынок коммерческой недвижимости составит около € 3 млрд. По сравнению с прошлым годом это рост примерно на 15% при неизменной структуре инвестиций.

При этом масштаб российского рынка и наличие качественного инвестиционного продукта предполагает нормальный объем инвестиций в коммерческую недвижимость на уровне € 10 млрд в год. Мы полагаем, что в перспективе трех-пяти лет эти объемы для российского рынка вполне достижимы.