Тел: +7 (495) 363-03-14
Как BIM-технологии отвечают на тренды в коммерческой недвижимости
Как с помощью BIM-технологий создать успешные коммерческие объекты и перезапустить морально устаревшие торговые центры и какие функции заменят торговлю в мегамоллах. Практикой делится Александр Балабин, архитектор, генеральный директор проектной компании «Северин Проект».
В последние пять лет мы видим четкую тенденцию уменьшения площади и изменения функционального наполнения объектов, которые ранее были исключительного торговыми. До 2014 года преобладали заказы на объекты от 100 тыс. до 350 тыс. кв. м. Со второй половины 2010-х годов тренд сдвигается в сторону сжатия площадей проектируемых центров — от 15 тыс. до буквально 1,5 тыс. кв. м, меняется и их размещение на плане города и функциональное наполнение. Наиболее эффективно применение информационных технологий при проектировании функционально и технологически насыщенных объектов.
Для сравнения приведу несколько торговых объектов, спроектированных в последние годы. В 2014 году как генпроектировщик мы запроектировали для Hines Development крупный торгово-развлекательный комплекс «Киевский» в Новой Москве. Инвестор получил проект объекта площадью 26 500 кв. м с гипермаркетом, мультиплексом, магазином товаров для дома, развлекательным комплексом, фуд-кортом и торговыми галереями. По характеристикам, размерам, локации, наполнению это классический мегамолл. И подобных заказов было немало. Теперь фокус смещается на компактные, функционально насыщенные и сложные по компоновке структуры, а также на проекты редевелопмента торговых объектов в связи со сменой потребительского поведения и запросов посетителей.
Недавно мы запроектировали в BIM сразу несколько многофункциональных комплексов в Москве в рамках городской программы по реконструкции и редевелопменту кинотеатров советского времени постройки. Здания получились абсолютно разными как по объемно-планировочным композициям, так и по архитектурным решениям. Но их объединяет плотное и разнообразное функциональное наполнение.
Бывший кинотеатр «Восход» в старом спальном районе Москвы превратили в многофункциональный общественный центр шаговой доступности площадью всего 1500 кв. м. Расположенный среди жилых многоэтажек объект при реконструкции перепрофилировали под ретейл. От старого объекта оставили некоторые наружные стены и частично использовали фундаменты. Изменилось количество внутренних уровней, появилось многосветное пространство — внутренний двор с торговой галереей, а бывший подвальный этаж стал супермаркетом, витринные окна летом полностью открываются, и расположенное за ними городское кафе объединяется с террасой на поднятом от уровня улицы стилобате. Это новый по формату и крайне востребованный на рынке недвижимости Москвы объект. Еще один кинотеатр, «Керчь», мы по сути заново запроектировали. Площадь этого центра составила 10 тыс. кв. м. В его состав вошли: пятизальный кинотеатр, супермаркет, торговая галерея, образовательный центр, бытовые сервисы, несколько кафе и ресторанов.
В результате этой серии проектов «Северин Проект» запроектировал несколько совершенно разных общественных комплексов шаговой доступности, которые стали новым трендом. Тенденция приближения комплексных услуг к потребителям — жителям больших спальных микрорайонов, стала антитезой проектам того типа, которые были востребованы еще в начале 2010-х. Теперь потребитель предпочтет не мегамолл «город товаров», а небольшой районный комплекс.
При этом наполнение мегацентров начало меняться в сторону гуманизации и смягчения их устаревшей функциональной агрессивности. Потребителю нужен новый весомый повод для того, чтобы потратить время на дорогу к крупным, но удаленным объектам. Этот повод будет относиться к категории сервисов, ориентированных на повышение качества жизни. Речь пойдет о создании «третьих мест», подразумевающих общение, полноценный семейный отдых, спорт, культуру, работу в коворкинге и другие специальные активности и услуги, устроенные вокруг темы больших пространств, ландшафта, открытых или закрытых водоемов, техники и прочего. В будущем из названий сегодняшних мегаобъектов исчезнут слова «торговля» и «развлечения». Торговая функция отойдет на второй план, первыми станут функции, которые будут заинтересовывать, развлекать, информировать и объединять людей — функции рекреации, социализации, образовательные сервисы.
В последние пять лет мы видим четкую тенденцию уменьшения площади и изменения функционального наполнения объектов, которые ранее были исключительного торговыми. До 2014 года преобладали заказы на объекты от 100 тыс. до 350 тыс. кв. м. Со второй половины 2010-х годов тренд сдвигается в сторону сжатия площадей проектируемых центров — от 15 тыс. до буквально 1,5 тыс. кв. м, меняется и их размещение на плане города и функциональное наполнение. Наиболее эффективно применение информационных технологий при проектировании функционально и технологически насыщенных объектов.
Для сравнения приведу несколько торговых объектов, спроектированных в последние годы. В 2014 году как генпроектировщик мы запроектировали для Hines Development крупный торгово-развлекательный комплекс «Киевский» в Новой Москве. Инвестор получил проект объекта площадью 26 500 кв. м с гипермаркетом, мультиплексом, магазином товаров для дома, развлекательным комплексом, фуд-кортом и торговыми галереями. По характеристикам, размерам, локации, наполнению это классический мегамолл. И подобных заказов было немало. Теперь фокус смещается на компактные, функционально насыщенные и сложные по компоновке структуры, а также на проекты редевелопмента торговых объектов в связи со сменой потребительского поведения и запросов посетителей.
Недавно мы запроектировали в BIM сразу несколько многофункциональных комплексов в Москве в рамках городской программы по реконструкции и редевелопменту кинотеатров советского времени постройки. Здания получились абсолютно разными как по объемно-планировочным композициям, так и по архитектурным решениям. Но их объединяет плотное и разнообразное функциональное наполнение.
Бывший кинотеатр «Восход» в старом спальном районе Москвы превратили в многофункциональный общественный центр шаговой доступности площадью всего 1500 кв. м. Расположенный среди жилых многоэтажек объект при реконструкции перепрофилировали под ретейл. От старого объекта оставили некоторые наружные стены и частично использовали фундаменты. Изменилось количество внутренних уровней, появилось многосветное пространство — внутренний двор с торговой галереей, а бывший подвальный этаж стал супермаркетом, витринные окна летом полностью открываются, и расположенное за ними городское кафе объединяется с террасой на поднятом от уровня улицы стилобате. Это новый по формату и крайне востребованный на рынке недвижимости Москвы объект. Еще один кинотеатр, «Керчь», мы по сути заново запроектировали. Площадь этого центра составила 10 тыс. кв. м. В его состав вошли: пятизальный кинотеатр, супермаркет, торговая галерея, образовательный центр, бытовые сервисы, несколько кафе и ресторанов.
В результате этой серии проектов «Северин Проект» запроектировал несколько совершенно разных общественных комплексов шаговой доступности, которые стали новым трендом. Тенденция приближения комплексных услуг к потребителям — жителям больших спальных микрорайонов, стала антитезой проектам того типа, которые были востребованы еще в начале 2010-х. Теперь потребитель предпочтет не мегамолл «город товаров», а небольшой районный комплекс.
При этом наполнение мегацентров начало меняться в сторону гуманизации и смягчения их устаревшей функциональной агрессивности. Потребителю нужен новый весомый повод для того, чтобы потратить время на дорогу к крупным, но удаленным объектам. Этот повод будет относиться к категории сервисов, ориентированных на повышение качества жизни. Речь пойдет о создании «третьих мест», подразумевающих общение, полноценный семейный отдых, спорт, культуру, работу в коворкинге и другие специальные активности и услуги, устроенные вокруг темы больших пространств, ландшафта, открытых или закрытых водоемов, техники и прочего. В будущем из названий сегодняшних мегаобъектов исчезнут слова «торговля» и «развлечения». Торговая функция отойдет на второй план, первыми станут функции, которые будут заинтересовывать, развлекать, информировать и объединять людей — функции рекреации, социализации, образовательные сервисы.