Тел: +7 (495) 363-03-14
Сергей Рябокобылко: «В течение пяти лет мы увидим взрывной рост инвестиций»
Ежегодно в Мюнхене проходит выставка инвестиционной недвижимости Eхpo Real. Это ключевое для европейского рынка девелопмента событие объединяет каждую осень тысячи real estate специалистов. Традиционно для Eхpo Real участие в ней принимает и российский бизнес. Управляющий партнер и генеральный директор консалтинговой компании Cushman & Wakefield Сергей Рябокобылко рассказал о главных инвестиционных трендах в недвижимости на текущий момент.
— Каковые глобальные инвестиционные тренды в недвижимости?
— К глобальным инвестиционным трендам я отнес бы в первую очередь интерес к проектам комплексного развития территорий, которые включают в себя различные форматы недвижимости. Сегодня инвесторы и девелоперы подходят к концепции mixed-use не как к типу объекта, а как к философии, которая объединяет не только отдельные функции, но и разные типы владения, а также является катализатором создания устойчивой социальной и деловой среды.
Вместе с тем инвесторы проявляют высокий интерес к недооцененным объектам, расположенным за пределами сложившихся деловых районов. Например, в целом по Европе объем инвестиций в офисы в традиционных деловых районах за последние десять лет вырос на 174%. В то время как инвестиции в офисы, находящиеся за пределами городского центра, за тот же период поднялись на 255%.
Третьим глобальным трендом является повышение роли технологий на инвестиционном рынке. Роль конструктива здания в стоимости актива снижается, а доля так называемого цифрового отпечатка здания, наоборот, растет. Для современного объекта его присутствие в цифровой среде, на картах, в соцсетях, представленность в агрегаторах становится не менее важным, чем физическая локация.
Современные технологии управления объектом недвижимости и его продвижения позволяют обеспечивать его востребованность на рынке. Эффективность здания сегодня рассматривается не только как утилизация арендуемых площадей, но и рациональное использование по времени эксплуатации. Для этого здание должно управляться динамически и включать в себя целый набор функций, востребованных в разное время суток.
— Находится ли российский рынок недвижимости в фарватере этих трендов?
— К сожалению, российский инвестиционный рынок находится сегодня на периферии глобальных движений капитала. За три квартала 2019 года объем инвестиций в коммерческую недвижимость России составил лишь € 1,7 млрд. Несмотря на то что это почти на 50% больше, чем за аналогичный период прошлого года, это всего лишь малая часть от объема инвестиций, необходимого российскому рынку коммерческой недвижимости для обеспечения достаточной ликвидности. Напомню, что в лучшие годы объем инвестиций в коммерческую недвижимость России составлял € 8 млрд. Сегодня лидером по привлечению инвестиций в коммерческую недвижимость в восточноевропейском регионе является Польша с объемом около € 6 млрд в год.
С другой стороны, следует отметить, что закончился выход иностранных инвесторов из российских активов. За девять месяцев текущего года чистый отток иностранных инвестиций составил лишь € 67 млн. Лидером по оттоку иностранных инвестиций в нашем регионе второй год подряд является Венгрия, откуда с начала года иностранные инвесторы вывели более € 300 млн.
— Как сегодня международные инвесторы реагируют на российский рынок недвижимости? Остаемся ли мы глобальным игроком?
— В целом сохраняется умеренный интерес глобальных игроков инвестиционного рынка России. Фундаментально Россия интересна как один из крупнейших рынков в регионе, особенно с учетом того, какие огромные инвестиции московские и федеральные власти осуществляют в развитие инфраструктуры, общественных пространств и городской среды. Сегодня наиболее прогрессивные инвесторы научились извлекать доход из проектов развития города, а Москва своей скоростью преобразований привлекает внимание всех, кто следит за градостроительными новациями.
При этом даже низкие темпы экономического роста не являются препятствием для инвестиций в коммерческую недвижимость. Более того, все инвесторы прекрасно знают, что инвестировать в недвижимость наиболее целесообразно как раз в момент низкого цикла. Именно торможение российской экономики могло бы стать фактором, обеспечившим привлекательность для российской недвижимости. Рынок недвижимости часто служит своего рода буфером, абсорбирующим экономические шоки. То есть в момент кризиса недвижимость сохраняет свою стоимость, а в момент роста экономики недвижимость реагирует с опозданием.
Конечно, сегодня для международных инвесторов проблемой России являются именно санкции. Даже совершив хорошую сделку по приобретению актива, в условиях санкций крайне трудно найти покупателя на этот актив, который бы не рисковал оказаться в санкционном списке. Это означает, что круг потенциальных покупателей сужается и, соответственно, уменьшается ликвидность актива.
— Какие форматы, локации, объекты недвижимости могут быть интересны сегодня инвесторам в России?
— Сегодня в условиях трансформации российской экономики и социальной среды необходимо обеспечить адаптацию коммерческой недвижимости, созданной в предыдущие 20 лет, к текущим реалиям. Соответственно, наиболее привлекательными объектами являются именно недооцененные и не используемые проекты с устаревшей концепцией.
Не зря наиболее востребованным форматом последних лет стали фуд-холлы и коворкинги, размещаемые в старых промышленных помещениях. Это тот самый пример адаптации морально и физически устаревших зданий к современным реалиям. В итоге объект в старом здании оказывается гораздо более востребованным и успешным, чем во вновь построенном торговом комплексе.
Следующими в этой очереди на концепцию и реконструкцию будут торговые и офисные центры, построенные в начале 2000-х годов, которые сейчас уже не слишком успешно выполняют свою функцию. Относительно небольшие инвестиции в концепцию и перезапуск таких объектов могут принести высокий доход инвестору.
— Какие объемы инвестиций в российский рынок недвижимости вы прогнозируете по итогам 2019 года? Какие прогнозы на ближайшие годы?
— По итогам 2019 года мы ожидаем, что объем инвестиций достигнет € 2,5 млрд. В 2020 году мы ожидаем роста инвестиционного рынка до более чем € 3 млрд. Мы полагаем, что в 2018 году рынок достиг низшей отметки, инвесторы и девелоперы адаптировались к новой экономической ситуации. Вполне вероятно, что в перспективе пяти лет мы увидим взрывной рост инвестиций до € 7−10 млрд в год.
— Каковые глобальные инвестиционные тренды в недвижимости?
— К глобальным инвестиционным трендам я отнес бы в первую очередь интерес к проектам комплексного развития территорий, которые включают в себя различные форматы недвижимости. Сегодня инвесторы и девелоперы подходят к концепции mixed-use не как к типу объекта, а как к философии, которая объединяет не только отдельные функции, но и разные типы владения, а также является катализатором создания устойчивой социальной и деловой среды.
Вместе с тем инвесторы проявляют высокий интерес к недооцененным объектам, расположенным за пределами сложившихся деловых районов. Например, в целом по Европе объем инвестиций в офисы в традиционных деловых районах за последние десять лет вырос на 174%. В то время как инвестиции в офисы, находящиеся за пределами городского центра, за тот же период поднялись на 255%.
Третьим глобальным трендом является повышение роли технологий на инвестиционном рынке. Роль конструктива здания в стоимости актива снижается, а доля так называемого цифрового отпечатка здания, наоборот, растет. Для современного объекта его присутствие в цифровой среде, на картах, в соцсетях, представленность в агрегаторах становится не менее важным, чем физическая локация.
Современные технологии управления объектом недвижимости и его продвижения позволяют обеспечивать его востребованность на рынке. Эффективность здания сегодня рассматривается не только как утилизация арендуемых площадей, но и рациональное использование по времени эксплуатации. Для этого здание должно управляться динамически и включать в себя целый набор функций, востребованных в разное время суток.
— Находится ли российский рынок недвижимости в фарватере этих трендов?
— К сожалению, российский инвестиционный рынок находится сегодня на периферии глобальных движений капитала. За три квартала 2019 года объем инвестиций в коммерческую недвижимость России составил лишь € 1,7 млрд. Несмотря на то что это почти на 50% больше, чем за аналогичный период прошлого года, это всего лишь малая часть от объема инвестиций, необходимого российскому рынку коммерческой недвижимости для обеспечения достаточной ликвидности. Напомню, что в лучшие годы объем инвестиций в коммерческую недвижимость России составлял € 8 млрд. Сегодня лидером по привлечению инвестиций в коммерческую недвижимость в восточноевропейском регионе является Польша с объемом около € 6 млрд в год.
С другой стороны, следует отметить, что закончился выход иностранных инвесторов из российских активов. За девять месяцев текущего года чистый отток иностранных инвестиций составил лишь € 67 млн. Лидером по оттоку иностранных инвестиций в нашем регионе второй год подряд является Венгрия, откуда с начала года иностранные инвесторы вывели более € 300 млн.
— Как сегодня международные инвесторы реагируют на российский рынок недвижимости? Остаемся ли мы глобальным игроком?
— В целом сохраняется умеренный интерес глобальных игроков инвестиционного рынка России. Фундаментально Россия интересна как один из крупнейших рынков в регионе, особенно с учетом того, какие огромные инвестиции московские и федеральные власти осуществляют в развитие инфраструктуры, общественных пространств и городской среды. Сегодня наиболее прогрессивные инвесторы научились извлекать доход из проектов развития города, а Москва своей скоростью преобразований привлекает внимание всех, кто следит за градостроительными новациями.
При этом даже низкие темпы экономического роста не являются препятствием для инвестиций в коммерческую недвижимость. Более того, все инвесторы прекрасно знают, что инвестировать в недвижимость наиболее целесообразно как раз в момент низкого цикла. Именно торможение российской экономики могло бы стать фактором, обеспечившим привлекательность для российской недвижимости. Рынок недвижимости часто служит своего рода буфером, абсорбирующим экономические шоки. То есть в момент кризиса недвижимость сохраняет свою стоимость, а в момент роста экономики недвижимость реагирует с опозданием.
Конечно, сегодня для международных инвесторов проблемой России являются именно санкции. Даже совершив хорошую сделку по приобретению актива, в условиях санкций крайне трудно найти покупателя на этот актив, который бы не рисковал оказаться в санкционном списке. Это означает, что круг потенциальных покупателей сужается и, соответственно, уменьшается ликвидность актива.
— Какие форматы, локации, объекты недвижимости могут быть интересны сегодня инвесторам в России?
— Сегодня в условиях трансформации российской экономики и социальной среды необходимо обеспечить адаптацию коммерческой недвижимости, созданной в предыдущие 20 лет, к текущим реалиям. Соответственно, наиболее привлекательными объектами являются именно недооцененные и не используемые проекты с устаревшей концепцией.
Не зря наиболее востребованным форматом последних лет стали фуд-холлы и коворкинги, размещаемые в старых промышленных помещениях. Это тот самый пример адаптации морально и физически устаревших зданий к современным реалиям. В итоге объект в старом здании оказывается гораздо более востребованным и успешным, чем во вновь построенном торговом комплексе.
Следующими в этой очереди на концепцию и реконструкцию будут торговые и офисные центры, построенные в начале 2000-х годов, которые сейчас уже не слишком успешно выполняют свою функцию. Относительно небольшие инвестиции в концепцию и перезапуск таких объектов могут принести высокий доход инвестору.
— Какие объемы инвестиций в российский рынок недвижимости вы прогнозируете по итогам 2019 года? Какие прогнозы на ближайшие годы?
— По итогам 2019 года мы ожидаем, что объем инвестиций достигнет € 2,5 млрд. В 2020 году мы ожидаем роста инвестиционного рынка до более чем € 3 млрд. Мы полагаем, что в 2018 году рынок достиг низшей отметки, инвесторы и девелоперы адаптировались к новой экономической ситуации. Вполне вероятно, что в перспективе пяти лет мы увидим взрывной рост инвестиций до € 7−10 млрд в год.