Тел: +7 (495) 363-03-14
Как формат build-to-suit может стать драйвером на офисном рынке
Елена Полухина, руководитель отдела коммерческой недвижимости STONE HEDGE, рассказала о том, почему офисы под конкретного заказчика могут стать мейнстримом на растущем рынке коммерческой недвижимости.
В сегменте офисов установились новые, современные требования к организации рабочего пространства, что, в свою очередь, ведет к изменению тенденций на рынке офисной недвижимости. Если раньше схема build-to-suit (BTS), то есть строительство под конкретного заказчика, была распространена в основном на рынке складов, то сейчас этот формат вполне уверенно заходит на рынок офисов.
Долгое время считалось, что BTS-офисы выбирают только крупные компании и холдинги, желающие консолидировать свои многочисленные офисы в целях повышения эффективности и оптимизации операционных расходов. К тому же, как правило, такие компании крепко стоят на ногах и отчетливо видят свои перспективы на 10−15 лет вперед, а значит, с ними можно «играть вдолгую» и не бояться, что офис, скроенный специально под них, останется пустующим.
Но так было до тех пор, пока офисы представляли собой классические «коробки» и опенспейсы. Сегодня, когда для рабочих пространств одной из определяющих становится концепция human face offices, схема BTS вполне может оказаться близка малому и среднему бизнесу. Особенно если у компании есть нетипичные требования, например к планировке, или запрос на собственный лифт, отдельный вход и прочие выбивающиеся из стандарта, но важные для будущего резидента вещи. Например, наш бизнес-центр класса, А «STONE|Белорусская» разработан исходя из огромного количества пожеланий и требований наших потенциальных арендаторов. Уже на этапе проектирования мы поняли, что для 90% арендаторов важно, чтобы в офисах открывались окна, а одним из самых распространенных запросов является увеличение нагрузки инженерных перекрытий. Эти и еще ряд пожеланий мы своевременно учли. И до сих пор, несмотря на то что бизнес-центр уже полностью спроектирован, мы можем учитывать ряд дополнительных характеристик для будущих резидентов. Например, многие ИТ-компании интересуются, можем ли мы увеличить мощность инженерных систем, и этот запрос вполне нам под силу даже на данном этапе проекта.
Более того, у BTS-формата есть все шансы стать новым мейнстримом офисного рынка. Сейчас, когда на рынке образовался дефицит качественных площадей, а современный офис обрастает все более интересными и теперь уже незаменимыми требованиями в виде собственных мест для отдыха, рекреационных зон и индивидуальной мини-кухни, в этой схеме видится все больше плюсов. Причем не только с практической точки зрения (есть возможность настроить пространство под себя), но и с коммерческой.
Если сравнивать BTS-офис с арендой в бизнес-центре класса А, то с учетом индексации и инфляции за десять лет резидентом будет выплачена сумма, сопоставимая с верхней границей build-to-suit. При этом очевидным преимуществом приобретения своего здания становится актив, который имеет рыночную ценность.
В сегменте офисов установились новые, современные требования к организации рабочего пространства, что, в свою очередь, ведет к изменению тенденций на рынке офисной недвижимости. Если раньше схема build-to-suit (BTS), то есть строительство под конкретного заказчика, была распространена в основном на рынке складов, то сейчас этот формат вполне уверенно заходит на рынок офисов.
Долгое время считалось, что BTS-офисы выбирают только крупные компании и холдинги, желающие консолидировать свои многочисленные офисы в целях повышения эффективности и оптимизации операционных расходов. К тому же, как правило, такие компании крепко стоят на ногах и отчетливо видят свои перспективы на 10−15 лет вперед, а значит, с ними можно «играть вдолгую» и не бояться, что офис, скроенный специально под них, останется пустующим.
Но так было до тех пор, пока офисы представляли собой классические «коробки» и опенспейсы. Сегодня, когда для рабочих пространств одной из определяющих становится концепция human face offices, схема BTS вполне может оказаться близка малому и среднему бизнесу. Особенно если у компании есть нетипичные требования, например к планировке, или запрос на собственный лифт, отдельный вход и прочие выбивающиеся из стандарта, но важные для будущего резидента вещи. Например, наш бизнес-центр класса, А «STONE|Белорусская» разработан исходя из огромного количества пожеланий и требований наших потенциальных арендаторов. Уже на этапе проектирования мы поняли, что для 90% арендаторов важно, чтобы в офисах открывались окна, а одним из самых распространенных запросов является увеличение нагрузки инженерных перекрытий. Эти и еще ряд пожеланий мы своевременно учли. И до сих пор, несмотря на то что бизнес-центр уже полностью спроектирован, мы можем учитывать ряд дополнительных характеристик для будущих резидентов. Например, многие ИТ-компании интересуются, можем ли мы увеличить мощность инженерных систем, и этот запрос вполне нам под силу даже на данном этапе проекта.
Более того, у BTS-формата есть все шансы стать новым мейнстримом офисного рынка. Сейчас, когда на рынке образовался дефицит качественных площадей, а современный офис обрастает все более интересными и теперь уже незаменимыми требованиями в виде собственных мест для отдыха, рекреационных зон и индивидуальной мини-кухни, в этой схеме видится все больше плюсов. Причем не только с практической точки зрения (есть возможность настроить пространство под себя), но и с коммерческой.
Если сравнивать BTS-офис с арендой в бизнес-центре класса А, то с учетом индексации и инфляции за десять лет резидентом будет выплачена сумма, сопоставимая с верхней границей build-to-suit. При этом очевидным преимуществом приобретения своего здания становится актив, который имеет рыночную ценность.