Тел: +7 (495) 363-03-14
26 июня 2019
Земля и недвижимость: о чем спорят в 2019 году
Как бороться с неисполнением судебных решений регистрирующими органами, когда в России появится единый объект недвижимости и о чем правообладатели будут спорить в будущем — рассказал РБК адвокат, управляющий партнер юрфирмы «Содружество земельных юристов» Денис Литвинов.
— Судебных споров по земле и недвижимости в 2019 году стало больше, если сравнить с предыдущими годами? И может быть, количество каких-то споров снизилось?
Статистика говорит о том, что общее количество споров в России неуклонно растет, прирост за 2018 год составил 16%. Что касается земельно-имущественных споров, то динамика их роста в целом сопоставима с общей картиной по всем спорам. Существенно выросло количество споров, связанных с неисполнением финансовых обязательств или попыткой их пересмотра в имущественной сфере (взыскание задолженности по арендным платежам, пересмотр формулы расчета арендных платежей, оспаривание кадастровой стоимости объектов недвижимости и т. п.).
В то же время можно наблюдать снижение количества споров в определенных сферах в связи с совершенствованием законодательства и формированием на уровне Верховного суда единообразия в практике. Например, считавшийся ранее спорным вопрос о значении незарегистрированного договора, подлежащего регистрации, для сторон договора и для третьих лиц, теперь имеет однозначную позицию: стороны договора не могут ссылаться на отсутствие его государственной регистрации как основание для неисполнения своих обязательств по нему.
— Какие ключевые тренды стоит выделить в земельно-имущественных спорах?
Однозначно за последние несколько лет обращает на себя внимание явный перекос в сторону споров частных лиц с органами публичной власти в части оспаривания их действий в связи с невыполнением или некачественным выполнением ими своих функциональных обязанностей. На мой взгляд, здесь с большим отрывом по всей стране побеждают регистрирующие органы.
Ни новый закон о государственной регистрации недвижимости, ни громко анонсированная, но по состоянию на сегодняшний день провалившаяся идея цифровизации реестра прав на недвижимость и государственных услуг не могут обеспечить снижение судебных споров в этой области.
В то же время положительные эмоции у меня вызывают судебные решения о наложении астрента в отношении подобных государственных органов в делах об их обязании выполнить свои функциональные обязанности (например, об обязании заключить договор аренды земельного участка или изменении вида разрешенного использования земельного участка).
На новый круг вышли споры относительно правового режима объектов недвижимости: что представляет из себя незарегистрированное здание, которое обладает признаками недвижимой вещи; каковы вообще эти признаки, позволяющие отделять движимые объекты от недвижимых. Например, получила развитие практика квалификации налоговыми органами производственного оборудования в качестве объектов недвижимости.
— Как в будущем могут поменяться текущие фокусы — о чем правообладатели будут спорить в суде дальше?
Очевидно, что если экономическая ситуация в стране останется на текущем уровне, то по-прежнему в статистике будут превалировать споры о неисполнении финансовых обязательств. Если законодатели все же смогут дожать блок поправок в ГК РФ в части вещных прав, то, конечно, в первые годы применения новых норм мы увидим формирование новой судебной практики. И это формирование будет происходить через большое количество судебных споров, связанных с новой системой прав на землю, способами и сроками защиты вещных прав.
Оптимизм вызывает законопроект Минэкономразвития о едином объекте недвижимости, согласно которому главной вещью будет признаваться земельный участок, а все постройки, возведенные на нем, будут признаваться составными частями земельного участка. Эта инициатива сможет распутать клубок и гражданско-правовых, и налоговых проблем, озвученных выше, сможет, на мой взгляд, привести позицию судебных органов по этим вопросам к единому знаменателю, так как на сегодняшний момент у судов разных округов в этой плоскости абсолютные разброд и шатания. Более того, сейчас даже Верховный суд здесь не имеет единства позиций.
Совет при президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства анонсировал вступление в силу норм о едином объекте недвижимости в 2021 году с использованием пятилетнего переходного периода для системы государственной регистрации.
— Судебных споров по земле и недвижимости в 2019 году стало больше, если сравнить с предыдущими годами? И может быть, количество каких-то споров снизилось?
Статистика говорит о том, что общее количество споров в России неуклонно растет, прирост за 2018 год составил 16%. Что касается земельно-имущественных споров, то динамика их роста в целом сопоставима с общей картиной по всем спорам. Существенно выросло количество споров, связанных с неисполнением финансовых обязательств или попыткой их пересмотра в имущественной сфере (взыскание задолженности по арендным платежам, пересмотр формулы расчета арендных платежей, оспаривание кадастровой стоимости объектов недвижимости и т. п.).
В то же время можно наблюдать снижение количества споров в определенных сферах в связи с совершенствованием законодательства и формированием на уровне Верховного суда единообразия в практике. Например, считавшийся ранее спорным вопрос о значении незарегистрированного договора, подлежащего регистрации, для сторон договора и для третьих лиц, теперь имеет однозначную позицию: стороны договора не могут ссылаться на отсутствие его государственной регистрации как основание для неисполнения своих обязательств по нему.
— Какие ключевые тренды стоит выделить в земельно-имущественных спорах?
Однозначно за последние несколько лет обращает на себя внимание явный перекос в сторону споров частных лиц с органами публичной власти в части оспаривания их действий в связи с невыполнением или некачественным выполнением ими своих функциональных обязанностей. На мой взгляд, здесь с большим отрывом по всей стране побеждают регистрирующие органы.
Ни новый закон о государственной регистрации недвижимости, ни громко анонсированная, но по состоянию на сегодняшний день провалившаяся идея цифровизации реестра прав на недвижимость и государственных услуг не могут обеспечить снижение судебных споров в этой области.
В то же время положительные эмоции у меня вызывают судебные решения о наложении астрента в отношении подобных государственных органов в делах об их обязании выполнить свои функциональные обязанности (например, об обязании заключить договор аренды земельного участка или изменении вида разрешенного использования земельного участка).
На новый круг вышли споры относительно правового режима объектов недвижимости: что представляет из себя незарегистрированное здание, которое обладает признаками недвижимой вещи; каковы вообще эти признаки, позволяющие отделять движимые объекты от недвижимых. Например, получила развитие практика квалификации налоговыми органами производственного оборудования в качестве объектов недвижимости.
— Как в будущем могут поменяться текущие фокусы — о чем правообладатели будут спорить в суде дальше?
Очевидно, что если экономическая ситуация в стране останется на текущем уровне, то по-прежнему в статистике будут превалировать споры о неисполнении финансовых обязательств. Если законодатели все же смогут дожать блок поправок в ГК РФ в части вещных прав, то, конечно, в первые годы применения новых норм мы увидим формирование новой судебной практики. И это формирование будет происходить через большое количество судебных споров, связанных с новой системой прав на землю, способами и сроками защиты вещных прав.
Оптимизм вызывает законопроект Минэкономразвития о едином объекте недвижимости, согласно которому главной вещью будет признаваться земельный участок, а все постройки, возведенные на нем, будут признаваться составными частями земельного участка. Эта инициатива сможет распутать клубок и гражданско-правовых, и налоговых проблем, озвученных выше, сможет, на мой взгляд, привести позицию судебных органов по этим вопросам к единому знаменателю, так как на сегодняшний момент у судов разных округов в этой плоскости абсолютные разброд и шатания. Более того, сейчас даже Верховный суд здесь не имеет единства позиций.
Совет при президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства анонсировал вступление в силу норм о едином объекте недвижимости в 2021 году с использованием пятилетнего переходного периода для системы государственной регистрации.