Тел: +7 (495) 363-03-14
14 июня 2019
Готовый арендный бизнес. ТОП-5 мифов и легенд среди инвесторов
Елена Полухина, руководитель отдела коммерческой недвижимости ГК STONE HEDGE: «Cегодня готовый арендный бизнес — один из самый популярных продуктов нашей компании среди частных инвесторов. Для тех, кто ищет пассивный и стабильный доход, он уже стал бестселлером. Ежедневно наши менеджеры из отдела продаж проводят много встреч с клиентами по этому продукту. Однако, несмотря на модность и востребованность готового арендного бизнеса, мы регулярно сталкиваемся со стереотипами и заблуждениями о нём, как со стороны начинающих, так и со стороны профессиональных инвесторов. Мы решили составить хит-парад самых распространённых мифов о готовом арендном бизнесе.
МИФ ПЕРВЫЙ — „РИТЕЙЛ ДОХОДНЕЕ ОФИСОВ“
Большинство клиентов, которые приходят к нам за покупкой готового арендного бизнеса, в первую очередь рассматривают именно торговое помещение. Причина понятна — ставка на ритейл выше, чем на офисные помещения, и это сразу подкупает. Но не стоит забывать о том, что стоимость квадратного метра для ритейла тоже выше, нежели для офиса. Поэтому доходность от ритейла и офиса не будет отличаться.
Если говорить о дополнительных особенностях, при сравнении ритейла и офисов стоит обратить внимание на ремонт. Офисы в большинстве своём имеют типовой ремонт, а для торгового помещения необходимы определённые зонирование и отделка, отвечающие запросам бизнеса. По этой причине после съезда арендатора, собственник помещения может столкнуться с проблемой поиска нового арендатора, поскольку нужно подобрать арендатора из той же сферы деятельности, что серьёзно сужает круг кандидатов, или предоставить большие арендные каникулы для нового ремонта, что влечёт за собой дополнительные финансовые издержки. Не все инвесторы учитывают этот момент при расчете своей доходности, отдавая предпочтение торговому помещению.
МИФ ВТОРОЙ — „ВСЕ ДОГОВОРЫ АРЕНДЫ ТИПОВЫЕ“
Каждый инвестор, прежде чем совершить покупку готового арендного бизнеса, должен тщательно изучить заключенный договор аренды. Мы рекомендуем обращать внимание на два основных аспекта: индексация и условия расторжения.
Многие инвесторы рассчитывают доходность по первому году арендной ставки, считая, что индексация — непрогнозируемая величина и её рост не понятен. При таком расчёте инвесторы занижают свою доходность от продукта. Грамотные застройщики всегда прописывают индексацию на весь период действия договора. Поэтому мы рекомендуем уточнять зафиксирована ли индексация и её размер в документе.
Что касается условий расторжения, то в качественных договорах аренды у арендаторов в принципе нет права на выход из него в одностороннем порядке. Даже если такой предполагается, это условие должно быть выделено в договоре отдельным пунктом, где должно быть прописано, что арендатор уведомляет о своём переезде за несколько месяцев. Это даст собственнику помещения время на поиск нового арендатора.
МИФ ТРЕТИЙ — „ИЗВЕСТНЫЙ АРЕНДАТОР — ЗАЛОГ УСПЕХА“
Самые распространённые из них — это сетевые ритейлы „Пятёрочка“, „Перекрёсток“, „Дикси“ и другие. Инвесторы уверены, что, посадив такого арендатора, можно не беспокоиться о том, что они скоро съедут. Однако, при заключении договора с такими крупными сетевыми брендам, есть свои подводные камни. Дело в том, что, будучи крупными игроками на рынке, такие бренды имеют уже утверждённую форму договорных отношений, и зачастую диктуют свои условия, что делает договор негибким для инвестора. Но самая большая сложность появляется, если такой арендатор всё же съедет. Сдать торговое помещение следующему арендатору без дополнительных вложений крайне проблематично, поскольку чаще всего такой ритейл расположен в старом жилом фонде и занимает большую площадь. Поэтому мы рекомендуем нашим инвестором отталкиваться, прежде всего, от ликвидности и качество самого помещения, а не от популярности бизнеса и бренда арендатора.
МИФ ЧЕТВЁРТЫЙ — „РАССМАТРИВАЮ ТОЛЬКО ЦЕНТР“
Все привыкли, что высокодоходные помещения расположены в центре. Да, это так. Однако, в Москве есть недооценённые локации с высоколиквидными и высокодоходными предложениями. Немногие сегодня учитывают динамику развития других районов. Например, северный административный округ, который ещё недавно был в списке промышленных зон, сегодня является одной из самых прогрессивных локаций, где ежемесячно появляются новые крупные инфраструктурные объекты. Поэтому мы рекомендуем инвесторам обращать внимание на перспективы развития локаций не только в центре.
МИФ ПЯТЫЙ — „РАСЧЁТ ДОХОДНОСТИ ВЕЗДЕ ОДИНАКОВЫЙ“
Существует несколько способов расчета доходности от готового арендного бизнеса. Наша компания учитывает только рентную доходность, которая является обоснованной и прогнозируемой величиной, так как это зафиксированный в договоре арендный поток и индексация. Максимальное значение такой доходности может доходить до 13,5%. Можно также учитывать доходность от роста стоимости недвижимости и закладывать эксплуатационные расходы. В таком случае доходность гораздо выше 15%, однако, она не чистая, поскольку в большинстве случаев эксплуатационные расходы оплачиваются арендатором, а рост стоимости недвижимости сложно предсказуем и доход от неё можно реализовать только в случае перепродажи.»
МИФ ПЕРВЫЙ — „РИТЕЙЛ ДОХОДНЕЕ ОФИСОВ“
Большинство клиентов, которые приходят к нам за покупкой готового арендного бизнеса, в первую очередь рассматривают именно торговое помещение. Причина понятна — ставка на ритейл выше, чем на офисные помещения, и это сразу подкупает. Но не стоит забывать о том, что стоимость квадратного метра для ритейла тоже выше, нежели для офиса. Поэтому доходность от ритейла и офиса не будет отличаться.
Если говорить о дополнительных особенностях, при сравнении ритейла и офисов стоит обратить внимание на ремонт. Офисы в большинстве своём имеют типовой ремонт, а для торгового помещения необходимы определённые зонирование и отделка, отвечающие запросам бизнеса. По этой причине после съезда арендатора, собственник помещения может столкнуться с проблемой поиска нового арендатора, поскольку нужно подобрать арендатора из той же сферы деятельности, что серьёзно сужает круг кандидатов, или предоставить большие арендные каникулы для нового ремонта, что влечёт за собой дополнительные финансовые издержки. Не все инвесторы учитывают этот момент при расчете своей доходности, отдавая предпочтение торговому помещению.
МИФ ВТОРОЙ — „ВСЕ ДОГОВОРЫ АРЕНДЫ ТИПОВЫЕ“
Каждый инвестор, прежде чем совершить покупку готового арендного бизнеса, должен тщательно изучить заключенный договор аренды. Мы рекомендуем обращать внимание на два основных аспекта: индексация и условия расторжения.
Многие инвесторы рассчитывают доходность по первому году арендной ставки, считая, что индексация — непрогнозируемая величина и её рост не понятен. При таком расчёте инвесторы занижают свою доходность от продукта. Грамотные застройщики всегда прописывают индексацию на весь период действия договора. Поэтому мы рекомендуем уточнять зафиксирована ли индексация и её размер в документе.
Что касается условий расторжения, то в качественных договорах аренды у арендаторов в принципе нет права на выход из него в одностороннем порядке. Даже если такой предполагается, это условие должно быть выделено в договоре отдельным пунктом, где должно быть прописано, что арендатор уведомляет о своём переезде за несколько месяцев. Это даст собственнику помещения время на поиск нового арендатора.
МИФ ТРЕТИЙ — „ИЗВЕСТНЫЙ АРЕНДАТОР — ЗАЛОГ УСПЕХА“
Самые распространённые из них — это сетевые ритейлы „Пятёрочка“, „Перекрёсток“, „Дикси“ и другие. Инвесторы уверены, что, посадив такого арендатора, можно не беспокоиться о том, что они скоро съедут. Однако, при заключении договора с такими крупными сетевыми брендам, есть свои подводные камни. Дело в том, что, будучи крупными игроками на рынке, такие бренды имеют уже утверждённую форму договорных отношений, и зачастую диктуют свои условия, что делает договор негибким для инвестора. Но самая большая сложность появляется, если такой арендатор всё же съедет. Сдать торговое помещение следующему арендатору без дополнительных вложений крайне проблематично, поскольку чаще всего такой ритейл расположен в старом жилом фонде и занимает большую площадь. Поэтому мы рекомендуем нашим инвестором отталкиваться, прежде всего, от ликвидности и качество самого помещения, а не от популярности бизнеса и бренда арендатора.
МИФ ЧЕТВЁРТЫЙ — „РАССМАТРИВАЮ ТОЛЬКО ЦЕНТР“
Все привыкли, что высокодоходные помещения расположены в центре. Да, это так. Однако, в Москве есть недооценённые локации с высоколиквидными и высокодоходными предложениями. Немногие сегодня учитывают динамику развития других районов. Например, северный административный округ, который ещё недавно был в списке промышленных зон, сегодня является одной из самых прогрессивных локаций, где ежемесячно появляются новые крупные инфраструктурные объекты. Поэтому мы рекомендуем инвесторам обращать внимание на перспективы развития локаций не только в центре.
МИФ ПЯТЫЙ — „РАСЧЁТ ДОХОДНОСТИ ВЕЗДЕ ОДИНАКОВЫЙ“
Существует несколько способов расчета доходности от готового арендного бизнеса. Наша компания учитывает только рентную доходность, которая является обоснованной и прогнозируемой величиной, так как это зафиксированный в договоре арендный поток и индексация. Максимальное значение такой доходности может доходить до 13,5%. Можно также учитывать доходность от роста стоимости недвижимости и закладывать эксплуатационные расходы. В таком случае доходность гораздо выше 15%, однако, она не чистая, поскольку в большинстве случаев эксплуатационные расходы оплачиваются арендатором, а рост стоимости недвижимости сложно предсказуем и доход от неё можно реализовать только в случае перепродажи.»