Интервью Александры Селезневой, коммерческого директора ГК «Ориентир»

— Как вы оцениваете рынок складских помещений в Москве и Подмосковье? Хватает ли складских помещений для нужд региона? В каком состоянии они находятся? От чего зависит стоимость аренды складов?

 — Рынок складской недвижимости Москвы и Московской области в 2018 году был очень динамичен, показатели спроса достигли своих рекордных значений, на рынке были закрыты крупные сделки в основном по built-to-suit проектам.

По итогам года мы видим, что качественного предложения в экспозиции практически не осталось. Кроме того, дефицит предложения вызван тем, что последние несколько лет объекты недвижимости практически не строились. В результате это позволило наметить тенденцию к постепенному росту арендных ставок — это видно и по сделкам на конец 2018 года и начало 2019 года.

Если мы говорим про Московский регион, то складов все еще недостаточно для нужд города. По рейтингу уровня обеспеченности качественными складскими помещениями Москва находится на втором месте после Краснодара. В прошлом году этот показатель в столице составлял порядка 600 кв. м современных складов на 1000 жителей, сейчас эта цифра находится в районе 620−640 кв. м. Для сравнения, в городах Европейского союза эта цифра начинается от 1100 кв. м на 1000 жителей.

Как ранее, так и сейчас особенным спросом пользуются складские помещения в южном и в северном направлениях. Если исходить из наших парков, то они также распределены на север и юг.

Отдельно хотелось бы сказать про наши парки. На сегодняшний день ГК «Ориентир» только в одной Московской области построила более 500 000 кв. м складских площадей класса А+ на более чем 200 га земли. Среди них проекты, реализованные по модели built-to-suit, уникальные мультитемпературные и многофункциональные комплексы. Кроме того, у компании имеется обширный земельный фонд, порядка 200 га земли под реализацию текущих и будущих проектов. Это полностью подготовленные территории для строительства объектов со всей инфраструктурой: подведены коммуникации, созданы все необходимые генерирующие мощности, водоотведение, канализирование сточных вод, создана дорожная инфраструктура, что позволяет реализовывать проект с полным циклом реализации в рамках одного года.

— Какие главные проблемы возникают при строительстве новых складских помещений? Каким требованиям сейчас должен соответствовать современный склад? Какие новые технологии вы внедряете при строительстве своих объектов?

 — Качественное строительства склада — залог эффективной логистики и экономичной эксплуатации. Самое главное в складе — это качественные полы. Без них склад не может нормально функционировать. Поэтому при строительстве мы используем свои мощности, у нас есть собственный бетонный узел, который позволяет выводить на рынок до 350 000 кв. м складских и производственных площадей в год.

Нам также важно контролировать процесс строительства объекта на каждом этапе, в определенной степени в этом помогают БИМ-технологии, которые мы использовали, например, при строительстве объекта для компании «Утконос». Это такая информационная технология компьютерного моделирования, в которой собраны все данные об объекте: эскизы, планы помещений, инженерные расчеты, данные о строительных материалах и прочее. Она содержит визуализацию объекта и помогает отслеживать процесс строительства в соответствии с установленными сроками. Здесь также можно обозначить ключевые даты, к которым должен быть выполнен тот или иной этап возведения объекта: к какому числу должны быть закончены работы с фундаментом, к какому сроку должны быть установлены колонны и т. д. И если на дату «Х» у вас должны были быть построены две колонны, а поставили пять, то все хорошо. А если вместо пяти — две, то это уже проблема, и вы ее видите.

Помимо отслеживания процесса строительства, БИМ-технологии помогают управлять объектом на этапе эксплуатации. Пользователи получают постоянный доступ к необходимой информации об объекте, к предупреждению и эффективному устранению возникающих проблем.

— Расскажите о текущих проектах вашей компании. В 2017 году вы подтверждали информацию о строительстве логистического комплекса на пересечении Новорижского шоссе и Московского малого кольца. На какой стадии сейчас находится строительство этого объекта?

 — В настоящее время мы реализуем в Московской области шесть индустриальных парков. Это может быть как строительство небольших отдельных зданий площадью 5−10 тыс. кв. м, так и огромных центров. Например, мы построили и сдали объект — склад «Ориентир Север 1» для компании Ozon в аренду — площадью более 100 000 кв. м.

На Новорижском шоссе мы полностью подготовили парк к работе, сделали отдельный съезд с трассы на объект, подвели коммуникации, создали инфраструктуру. Сейчас идут активные переговоры с клиентами на контракты на долгосрочную аренду — от 10 лет либо на продажу.

Например, в случае с X5 Retail Group, когда мы строили мультитемпературный центр, компания подписала с нами долгосрочный договор аренды на 15 лет.

— Кто сейчас является главными клиентами складов — бизнес или государство? Для хранения какой продукции на сегодняшний день наиболее востребованы склады?

— Последние несколько лет мы наблюдаем активный рост фуд-ретейла — это такие компании, как «Утконос», или X5 Retail Group. Они используют это сложное время для роста и захвата рынка.

Также среди наших клиентов есть «О'кей», а компания IKEA была долгое время нашим резидентом.

Интенсивное развитие ретейла, в частности онлайн-торговли, является драйвером развития складской отрасли уже несколько лет. Объем онлайн-продаж растет в среднем на 20% в год с 2016 года. Именно e-commerce чаще всего делает выбор в пользу качественных автоматизированных складских комплексов. Ориентируясь на данные ГК «Ориентир», в 100% случаев такие клиенты выбирают объекты класса А.

Поскольку объемы онлайн-продаж продолжают расти, а главной проблемой покупатели называют сложности с доставкой, то для онлайн-ретейлеров важным конкурентным преимуществом становится оптимизация складирования и доставки. Из этого можно сделать вывод, что доля таких ретейлеров в поглощении качественных складских площадей будет только расти.

Какие главные проблемы возникают при строительстве и сдаче в аренду складских помещений? Как вы решаете логистические вопросы при повышенном траффике?

Все вопросы с трафиком мы решили, когда стратегически расположили наши объекты вблизи четырех федеральных трасс в Подмосковье, что обеспечивает удобную логистическую доступность. Все склады вынесены за черту города Москвы.

Проблемы, с которыми мы сейчас сталкиваемся, — это рост стоимости строительства и ожидание снижения по стоимости у арендаторов.

Но мы получаем существенную поддержку от Московской области. Все-таки мы — крупнейший налогоплательщик в Солнечногорском районе.

Буквально на днях мы получили от губернатора премию «Инвестиционный проект года» за наш проект «Ориентир Север 1» для компании Ozon. А регион получил 10 000 новых рабочих мест.