— Хочется услышать вашу оценку, мы сейчас находимся в середине года, и можно подвести итоги этого полугодия. В какой точке мы находимся в жилищной политике?
Мы фиксируем увеличение объемов выхода новых площадок под жилищное строительство и комплексное освоение территорий, и видим это практически по всей стране. Сейчас важен не планируемый объем ввода жилья в 2021—2022 годах, а динамика в моменте — год к году, месяц к месяцу, что происходит по объему градостроительного потенциала. Градостроительный потенциал в регионах — это купленные земельные участки с утвержденным планом планировки территории, по которым в ближайшие месяцы застройщики получат разрешение на строительство и техусловия на подключение магистральных сетей. Сегодня количество действующих разрешений на строительство позволяет построить более 150 млн квадратных метров жилья. Задел в градостроительном потенциале по всей стране оценивается в 40 млн квадратных метров, которые в ближайшее время начнут строиться. Градостроительный потенциал, разрешения на строительство, техусловия на подключение сетей и открытие продаж — это то, на что могут распространяться все меры поддержки в жилищной политике, направленные на увеличение объемов строительства многоквартирного жилья. В частности, это льготная ипотека, субсидирование низкомаржинальных проектов и другие.
— Никита Евгеньевич, поясните, пожалуйста, озвученный градостроительный потенциал означает, что мы выходим на поставленную задачу в 120 млн кв. метров строительства жилья в год?
Ежегодный ввод 120 млн квадратных метров жилья начнется по национальному плану с 2029 года, это означает, что в этом объеме будут строиться многоквартирные и индивидуальные дома, из которых минимум 70 млн кв. метров жилья должно вводится в многоквартирных домах. Если мы берем цикл строительства 2,5 года, с учетом благоустройства и ввода объекта, то для того, чтобы строить по 70 млн кв. метров жилья в год, градостроительный потенциал должен быть на уровне 220−230 млн кв. метров. Сегодня он составляет 200 млн кв. метров, это дает нам уверенность в том, что следующие два года мы точно нивелируем за счет рыночных механизмов баланса спроса и предложения цену квадратного метра по регионам, и гарантированно выполним поставленную Президентом задачу по вводу квадратных метров к 2022−2023 годам.
— Важнейшей темой сейчас является льготная ипотека, программа будет трансформирована и продлена после 1 июля. Как это повлияет на рынок в целом? Какой объем жилья в России попадает под действия этой программы?
Под действие программы попадают все проекты. Объем помощи в таких регионах, как Москва, Санкт-Петербург, Московская и Ленинградская области сократится, но в тоже время у нас расширились параметры программы ипотеки для семей с детьми. Это даст возможность застройщикам получить в перспективе гарантированный спрос, и, в тоже время, не увеличить стоимость квадратного метра.
— Какой эффект для строительной отрасли даст продление льготной ипотеки?
Первый и основной эффект — это перевод из градостроительного потенциала в реальную стройку 200 млн кв. метров жилья. Также продление программы сделает жилье более доступным для граждан. Это программа была антикризисной, а значит, она была временной, ее нужно было либо заканчивать, либо трансформировать. Нам удалось убедить коллег из Центрального банка, и нас поддержал Президент, вице-премьер и другие коллеги. Трансформация этой программы в более лояльную сможет поддержать спрос. У нас были большие скачки спроса за месяц до кризиса и за месяц до предполагаемого окончания программы. В кризисное время люди всегда вкладываются в то, что ликвидно. С учетом проектного финансирование и эскроу-счетов, мы нивелировали инвестиционные риски граждан.
— Что бы было, если не продлили программу?
Цены на квартиры бы не уменьшились, объемы строительства сократились, новые площадки не выводились, и мы бы не выполнили поручение Президента. Помимо этого, всё, что мы делали последние три года, нам бы пришлось заморозить. Но этого не произошло. Я бы хотел обратиться к застройщикам: вы видите, что за последние 2−3 года мы кардинально не меняем для вас правила рынка: абсолютно в белую сокращаем все процедуры, вводим дополнительные меры поддержки. И мы ни разу не заявляли об ограничении цен на квадратный метр. Но в случае ситуаций, связанных с пандемией или еще с чем-либо, что может привести к ухудшению ситуации на рынке, нам будет очень сложно просить о дополнительных мерах поддержки, в ответ нам скажут посмотреть на цену квадратного метра. Мы играем сегодня вдолгую и просим вас тоже так смотреть, а не в моменте.
— За год сколько россиян смогут улучшить свои жилищные условия по этой программе, есть такие прогнозы?
Думаю, приблизительно от 150 до 200 тысяч семей.
— Как оцениваете эффективность реформы долевого строительства и перехода на счета эскроу в России?
Сегодня жилищное строительство связано с проектным финансированием, эскроу-счетами и со скоростью продаж. Раньше застройщики конкурировали между собой ценой за квадратный метр, из-за этого появилось большое количество обманутых дольщиков. На этапе котлована застройщики продавали по себестоимости, а где-то и чуть меньше, и когда проект был готов на 60−70%, деньги заканчивались. Глобальная реформа в стране началась еще с 2016 года — сначала мы отошли от котлового метода использования средств и перешли на спецсчета, потом перешли и на проектное финансирование. Сейчас застройщики активно строят, у них всё в порядке. Везде есть свои нюансы, но настолько эффективной реформы давно не было.
— Как сегодня решается вопрос с рабочей силой на стройках?
Дефицит на сегодня у нас большой — это почти 2 млн человек. Сейчас мы в ручном режиме отрабатываем механизм ввоза строителей из других стран. Есть нюансы, связанные со сроками, стоимостью и всем остальным, но в целом такой механизм сейчас работает.
— Какой ваш прогноз на ближайшую перспективу для рынка недвижимости? Не случится ли такая ситуация, когда объем предложения существенно сократится, а цены начнут расти? Или будет какой-то баланс?
В Москве, Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области такой баланс есть. Есть и регионы, где местные власти одномоментно меняют правила игры. Мы считаем, что в ближайший год такой ситуации, когда объем предложения снизится, а цены станут выше, не случится, потому что правительство сейчас за этим внимательно следит, и застройщики это сами понимают. Сейчас важно максимально быстро осваивать и реализовывать все новые механизмы поддержки, при этом не только застройщикам, но и региональным властям.