Рынок недвижимости в 2024 году изнутри: итоги, тренды и взгляд в будущее
2024 год стал для рынка недвижимости временем вызовов и новых возможностей. Рост спроса, дефицит предложения и ужесточение ДКП задают новые правила игры. О ключевых итогах года, перспективах на 2025-й и главных трендах, формирующих будущее отрасли, РБК поговорил с генеральным директором консалтинговой компании CORE.XP Владимиром Пинаевым.
2024 год стал непростым для многих отраслей. Как экономическая конъюнктура последнего времени отразилась на рынке коммерческой недвижимости, и какие основные тренды вы могли бы отметить?
2024 год стал рекордным для рынка коммерческой недвижимости России. Общий объем инвестиций в недвижимость по итогам года достигнет более 1.1 триллиона рублей, что на 33% больше, чем в 2023 году. Основной вклад в этот рост внесли компании, покупающие недвижимость под собственное размещение. Они увеличили свои вложения в 3,5 раза по сравнению с прошлым годом. Это контрастирует с активностью профессиональных инвесторов: они сократили свои инвестиции примерно на 10%.
В отношении различных секторов недвижимости наблюдались разнонаправленные тренды. Например, в сегменте площадок под жилье инвестиции выросли в 2,2 раза г/г до 330 млрд рублей. В коммерческой недвижимости рост составил 31%, или 728 млрд рублей. Особенно высокие результаты показали офисная недвижимость, где объем инвестиций увеличился в 3,5 раза, и производственно-складской сектор, который вырос в 1,9 раза. В то же время снижение активности наблюдалось в ритейл-сегменте (-70% г/г) и в гостиничной недвижимости (-29 г/г).
Продолжилось снижение доли иностранных продавцов. В 2024 году она составила всего 9% от общего объема сделок против 33% в 2023 году.
Рост экономики в целом также сыграл важную роль. ВВП России за 10 месяцев 2024 года вырос на 4,1% г/г, согласно оценке Минэкономразвития, демонстрируя ускорение по сравнению с предыдущим годом, создавая благоприятную экономическую конъюнктуру для рынка коммерческой недвижимости. Однако повышение ключевой ставки с 16% в начале года до 21% к октябрю создало сложности для финансирования, особенно в инвестиционном сегменте. Тем не менее, это не помешало рынку достичь исторически высоких результатов.
Что касается прогнозов, то мы ожидаем, что высокие процентные ставки будут сдерживать инвестиционную активность, в том числе среди конечных пользователей. В результате общий объем инвестиций в недвижимость может сократиться до 800 млрд рублей в 2025 году.
Вы упомянули, что производственно-складской сектор значительно вырос. Как вы оцениваете итоги 2024 года для этого рынка?
Рынок складской недвижимости занял второе место после офисной недвижимости по объему инвестиций в 2024 году. Годовой объем сделок аренды и покупки составит 6,1 млн кв. м. Важным трендом стало смещение фокуса на региональные рынки: на них пришлось 62% всего объема сделок.
Основным драйвером спроса на складские площади остается онлайн-ритейл. Сделки с игроками этого сегмента составили около 60% от общего объема. Если исключить онлайн-ритейлеров, объем сделок составил 2,6 млн кв. м, что ниже уровня 2023 года (3,1 млн кв. м), но все же превышает показатели 2021 года (2,3 млн кв. м).
Что можно сказать о текущих объемах строительства складских площадей и основных вызовах для бизнеса в этой сфере?
2024 год стал рекордным по объему нового строительства — было введено 4,5 млн кв. м складских помещений, из которых 66% пришлось на региональные рынки. Этот высокий показатель во многом объясняется завершением сделок built-to-suit, заключенных в 2023 году, так как средний срок строительства склада составляет около 12 месяцев.
Однако высокие объемы девелопмента привели к перегруженности ключевых игроков рынка, особенно в регионах. В отрасли ощущается нехватка профессиональных девелоперов, способных реализовывать крупные проекты, что ограничивает возможности для новых сделок.
Одним из решений становится выход на складской рынок девелоперов из жилого сегмента. Их интерес к этому направлению выходит за рамки получения льгот по городской программе стимулирования создания рабочих мест — это реальная возможность диверсификации бизнеса.
Какими вы видите перспективы развития складского рынка в 2025 году?
В 2025 году ожидается снижение объема сделок на 30% до 4,3 млн кв. м. В условиях удорожания стоимости банковского финансирования многие конечные пользователи пересматривают планы по развитию, оптимизируют складские мощности, что непосредственно отражается на объемах спроса. Ожидается, что наибольшее падение спроса произойдет в сегменте «среднего» арендатора, то есть компаний, преимущественно арендующих или покупающих спекулятивные складские помещения площадью до 30 тыс. кв. м. По прогнозам CORE.XP, годовой объем сделок в 2025 году составит 4,3 млн кв. м, что сопоставимо с показателем 2021 года.
В 2025 году, как мы ожидаем, годовой объем нового строительства составит 5,5 млн кв. м. Его основу, как и в предыдущие годы, составят объекты формата built-to-suit. При этом большинство таких проектов являются инвестиционным продуктом. И если 5-7 лет основной интерес инвесторов был сосредоточен на стандартных складских объектах в Москве или на ключевых региональных рынках, то в настоящее время предметом инвестиционных сделок выступают в том числе и нестандартные логистические центры с моноарендатором, расположенные в новых для складского рынка регионах России.
Согласно прогнозам CORE.XP, в 2025 году рост ставок составит порядка 15%, при этом мы не исключаем коррекции в случае повышения ключевой ставки.
Важно отметить, что, учитывая высокое влияние ключевой ставки на показатели проекта и вероятность ее существенных колебаний, формируются новые механизмы взаимодействия арендатора и арендодателя, в частности, некоторые девелоперы, стремясь минимизировать риски, тестируют схемы привязки коммерческих условий к значению ключевой ставки — например, наличие плавающей части в структуре ставки в зависимости от уровня ключевой ставки. Эта практика является новой для рынка, и то, как она будет принята арендаторами, покажет время.
Рынок офисной недвижимости всегда был индикатором экономической активности. Каковы ключевые события, тренды и результаты 2024 года в этом сегменте?
Рынок офисной недвижимости завершает год с рекордными показателями. Общий объем новых сделок аренды и купли-продажи офисов достиг 1,9 млн кв. м, что на 3% выше рекордного показателя 2023 года (1,84 млн кв. м).
Структура спроса несколько изменилась: доля сделок по покупке офисов выросла до 40% в общем объеме спроса против 24% годом ранее. В количественном выражении это свыше 710 тыс. кв. м на начало декабря, что является новым рекордом для рынка офисной недвижимости. При этом основную долю покупок (84%) обеспечили конечные пользователи, а на инвесторов пришлось 16% (более 110 тыс. кв. м).
Среди крупнейших сделок в 2024 году можно выделить покупку компанией РЖД бизнес-центра Moscow Towers площадью 263 тыс. кв. м, приобретение Центральным Банком РФ бизнес-центра SLAVA (144 тыс. кв. м).
Активность также наблюдается в сегменте небольших площадей. Высокий спрос на розничные офисы площадью до 500 кв. м сохранялся на протяжении всего года. На такие объекты пришлось 93% от общего количества сделок купли-продажи. Совокупный объем сделок в этом сегменте составил свыше 113 тыс. кв. м, что на 43% больше, чем в 2023 году. При этом 77% сделок купли-продажи было заключено в объектах нового строительства.
Касательно сегмента аренды объем таких сделок снизился на 14% по сравнению с 2023 годом, составив порядка 1,2 млн кв. м. Это связано не с уменьшением спроса, а с критической нехваткой готовых офисных помещений. Многие арендаторы ускоряли принятие решений, занимая оставшиеся лоты с отделкой. При этом доля аренды офисов, требующих отделки, удвоилась, достигнув 12% от общего объема сделок.
В 2024 году лидерами арендного спроса стали компании из сектора «Недвижимость и строительство» с долей 16%. Операторы гибких офисов сыграли ключевую роль, обеспечив половину сделок в этом сегменте. Также высокую активность показали компании из сфер «IT и телеком» (14%) и «Транспорта и логистики» (13%).
Объем нового строительства офисов в 2024 году удвоился: к началу декабря построено 10 новых БЦ площадью 445 тыс. кв. м, а по итогам года ожидается 578 тыс. кв. м. Это вдвое больше, чем в 2023 году, когда было построено 280 тыс. кв. м. На крупнейший проект года — бизнес-центр Moscow Towers — пришлось 46% этого объема. Все его площади были реализованы еще до ввода в эксплуатацию. В целом на конец года доступно только 16% площадей в новых бизнес-центрах, остальные уже реализованы.
Что будет с офисной недвижимостью в 2025 году?
В 2025 году объем новых сделок аренды и купли-продажи может составить 1,5 – 1,9 млн кв. м. Активность спроса в 2025 году будет ограничена нехваткой доступного предложения и жесткой денежно-кредитной политикой.
В 2025 году объем нового строительства офисов увеличится в 1,6 раза к объему 2024 года и достигнет порядка 926 тыс. кв. м. При этом на текущий момент 64% площадей из этого объема уже законтрактованы. 46% площадей в новом строительстве 2025 года реализуются в продажу, 37% - строительство под клиента (BTS), всего 15% - в аренду и 2% в аренду или продажу. В текущих экономических условиях девелоперы сохраняют планы по реализации объектов нового строительства посредством продажи. Это приводит к усилению дефицита офисов доступных для аренды.
Несмотря на сложные экономические условия, рынок торговой недвижимости традиционно продолжает привлекать иностранные бренды. Удалось ли сохранить интерес иностранных игроков в 2024 году?
В 2024 году на российский рынок вышли 22 новых международных бренда. Большинство новых игроков (59%) представляют страны Азии, но растет и доля европейских брендов — 23% против 17% в 2023 году. Открытия в основном сосредоточены в торговых центрах Москвы и Санкт-Петербурга.
При этом российский рынок покинули 4 иностранных бренда, закрыв свои единственные точки. Планы по выходу на российский рынок в 2025 году анонсировали 13 международных брендов, среди них 10 игроков, специализирующихся на продаже одежды, обуви и аксессуаров. Примечательно, что 7 из 13 планирующих выход в Россию брендов – представители европейских стран.
При этом многие сделки проходят в конфиденциальном режиме, что затрудняет точное прогнозирование. Однако общий уровень новых брендов на рынке, вероятно, сохранится на уровне 2023–2024 годов — до 25 имен в год.
Изменились ли как-то ставки аренды в торговой недвижимости?
Несмотря на снижение доли свободных площадей до 5,5% на конец этого года, арендные ставки растут медленнее инфляции. Рост цен наблюдается только в стабилизированных торговых центрах, тогда как новые объекты сохраняют коммерческие условия на уровне последних лет, приближаясь к ставкам в складском сегменте.
Как электронная коммерция влияет на рынок розничной торговли и торговую недвижимость в 2024 году?
Влияние e-commerce на рынок розничной торговли продолжает усиливаться. По прогнозам INFOLine - Аналитики, к концу 2024 года доля онлайн-продаж в ряде категорий существенно вырастет. Например, в сегменте бытовой и компьютерной техники она достигнет 67% (против 61% в 2023 году), в категориях «Детские товары» и «Косметика и парфюмерия» — 58%. В Fashion-сегменте рост наиболее заметен: доля онлайн-продаж увеличится до 53% по сравнению с 42% в 2023 году.
Эта тенденция, несомненно, сохранится. По прогнозам INFOLine - Аналитики, к 2028 году доля онлайн-продаж в товарообороте многих категорий может достигать 80%. Это меняет подходы к работе магазинов в торговых центрах: все больше они становятся совмещением классического магазина, шоурума и пункта выдачи заказов.
Конкуренция со стороны маркетплейсов, онлайн-ритейлеров и объектов инфраструктурного ритейла уже ведет к перераспределению арендаторов. Роль досуговой составляющей в торговых центрах будет только расти. С точки зрения спроса активность в грядущем году будет умеренной на фоне роста онлайн продаж.
Какие объемы новых объектов были введены в 2024 году, наблюдаете ли вы какие-то тенденции в строительстве торговых центров, которые повлияют и на 2025?
В 2024 году в Москве было введено 96,2 тыс. кв. м новых торговых центров, и до конца года эта цифра может достигнуть 112,2 тыс. кв. м — почти втрое больше, чем в прошлом году. Однако 55% запланированных объектов перенесли свои открытия на 2025 год. При этом основной акцент сделан на малоформатные ТЦ: средняя площадь новых объектов составила 12,5 тыс. кв. м. В общей сложности по всей России (вкл. Москву) в 2024 году откроется 350,8 тыс. кв. м площадей торговых центров - на 5,2% меньше, чем в 2023.
В последние годы в девелопменте торговой недвижимости происходит смещение фокуса с классических ТЦ в сторону многофункциональных комплексов и торговых галерей в составе ТПУ. Так, 41% заявленных к вводу в 2025 г. в Москве строящихся торговых объектов представлены этими форматами.
Завершая тему прогнозов — что будет происходить в туристическом секторе?
Мы ожидаем продолжение развития внутреннего туризма, рост численности иностранных гостей и увеличение среднего тарифа, на который окажут влияние инфляция, туристический налог и НДС для объектов на упрощенной системе налогообложения. Также можно отметить, что сохранение волатильности обменного курса валюты будет способствовать тому, что наши соотечественники будут еще чаще делать выбор в сторону путешествий внутри России.
В феврале CORE.XP организует конференцию «Сила четырех», которая обещает стать значимым событием для рынка недвижимости. Почему именно сейчас так важно организовывать подобные экспертные дискуссии, и какие четыре составляющие дали название мероприятию?
Конференция «Сила четырех» проводится в ключевой для рынка момент, когда особенно ясна необходимость в новых идеях и совместных усилиях для преодоления текущих вызовов.
Название отражает основных участников, от которых зависит развитие рынка недвижимости: государство, банки, бизнес и эксперты. Именно синергия этих четырех сил позволяет находить комплексные решения, формировать новые тренды и строить стратегию на будущее.
Сегодня рынок недвижимости сталкивается с рядом вопросов: от высокой ключевой ставки и роста стоимости строительства до нехватки доступных площадей и изменений в поведении клиентов. Конференция станет площадкой для обсуждения этих проблем, обмена практическим опытом и поиска путей для движения вперед.
Мы выступили инициаторами мероприятия как команда профессионалов, которая глубоко понимает рынок и умеет учитывать интересы всех его участников. Мы верим, что объединение усилий и последовательная совместная работа дадут отрасли необходимые импульсы для устойчивого роста.