Основатель инвестиционно-финансовой группы Agastone Максим Долгополов принял участие в форуме «Итоги года с РБК. Рынок недвижимости 2020» который состоялся в Москве 9 декабря.
Инвестиционно-финансовая группа Agastone специализируется на инвестициях в коммерческую недвижимость, управлении финансами, упаковке и продаже готового арендного бизнеса. В отдельные направления выделены редевелопмент и управление коммерческой недвижимостью. Совокупные активы группы составляют 16,4 млрд. рублей, в портфеле находится более 300 тыс. кв. метров коммерческих площадей и 15 га земли под девелоперские проекты. Наибольший объем активов сосредоточен в Москве и Санкт-Петербурге. Финансовым партнером компании выступает ПАО «РосДорБанк».
«Появление сильного партнера в лице РосДорБанка позволило создать финансовую группу с широким набором компетенций и возможностью предлагать клиентам наиболее эффективные и выгодные инструменты для инвестиций. Ситуацию на рынке оцениваем для себя, партнеров и инвесторов как время больших возможностей. По совокупным активам группа уже занимает лидирующие позиции среди крупнейших игроков в своем сегменте рынка и наша стратегия нацелена на укрепление лидерских позиций», — подчеркнул Максим Долгополов.
Одной из компетенций Agastone является работа с недооцененными активами рынка недвижимости, или undervalued real estate. Это здания и территории, у которых есть обременения — споры собственников, неверное использование, несоответствие функционального назначения, разрешительной документации и прочие ограничения.
«Только по Москве и Санкт-Петербургу таких объектов порядка 35%. Они, по сути, выведены из коммерческого оборота, не приносят прибыли владельцам и пользы жителям. Пустыри, заброшенные здания, нефункционирующие предприятия — серые, унылые и бесполезеные пятна на облике мегаполиса», — пояснил Долгополов.
Он отметил, что Agastone возвращает такие объекты в живую ткань города, в экономику за счет юридической экспертизы, организации взаимодействия с органами государственной власти, работы команды по управлению объектами, маркетологов и аналитиков, которые определяют best use для конкретного объекта в конкретной локации.
«Все вместе — это стратегия создания добавленной стоимости. Процесс занимает 6−8 месяцев по объектам до 3 тыс. квадратных метров, что является одним из лучших, если не самым лучшим показателем по рынку», — подчеркнул Долгополов.
Он добавил, что часть объектов готовится под партнеров, частью объектов ИФГ Agastone управляет самостоятельно. В год компания ведет до 50 таких проектов.
«Столь быстрые сроки и слаженная работа специалистов позволяет предлагать нашим инвесторам 15−20% годовых, а в некоторых случаях этот показатель доходит до 23%», — пояснил Долгополов.
«Мы пока не идем в элитный сегмент, работаем с, так называемыми, проектами „у дома“, осваиваем периферийные локации — между Третьим кольцом и МКАДом, если говорить о Москве», — отметил основатель компании.
По его словам, период пандемии показал правильность выбранной стратегии.
«Еще в марте к нам стали приходить инвесторы нового типа, рынок которых оказался в стагнации. Сейчас они хотят перераспределить ресурсы, вложиться во что-то другое, что вернет им былые доходы», — пояснил Долгополов.
Он добавил, что явным лидером в перспективных направлениях развития коммерческой недвижимости стал федеральный сетевой ритейл: Х5 Retail group, Магнит, Вкусвилл, «Азбука вкуса» и пр. Поэтому значительный объем сделок Agastone приходится на ритейлеров.
Долгополов подчеркнул, что акценты рынка также смещаются в сторону онлайн-торговли, на первое место выходят новые форматы.
«Недавно та же Х5 заявила об открытии проекта „На лету“ для одной из самых массовых своих сетей. Вкусвилл тестирует формат дарксторов. Это тоже арендные площадки и перспективное для нас направление», — отметил Долгополов.
В рамках конференции также выступил управляющий партнер ИФГ Agastone Денис Савельев.
«Для нас 2020 год был очень хорошим — только в сегменте ритейла мы закрыли сделок на 39 тыс. кв. метров. Мы наблюдаем миграцию клиентов, которые занимались только офисной недвижимостью класса А, а также сдачей в аренду объектов недвижимости под ресторанный бизнес, в наш сегмент. Мы рассчитываем, что рост продолжится и в следующем году», — отметил Савельев.
Он добавил, что в этом году объем ввода магазинов формата «у дома» вырос на 20%. «Поэтому в нашем сегменте мы чувствуем себя очень комфортно, и такие же прогнозы делаем на следующий год», — подчеркнул Савельев.
Еще одним направлением ИФГ Agastone является создание офисных площадей для малого бизнеса, которому не нужны премиум-форматы в центре, но который заинтересован в качественных и комфортных офисах класса B+. Сейчас отмечается нехватка таких площадей.
Кроме того, в компании видят большой спрос на рынке апартаментов по-настоящему комфорт-класса. Доступное жилье небольшого метража — от 15 квадратных метров и стоимостью до 6 млн. рублей — один из устойчивых трендов, который в период пандемии только усилился. Однако подобных предложений на рынке практически нет. Как и в случае с офисами, проекты апартаментов Agastone планирует развивать в рамках комплексного редевелопмента площадок, которые уже находятся в собственности компании или планируются к покупке. По словам Долгополова, сервисные апартаменты и проекты для жизни играют важную роль в формировании современной разнообразной и комфортной городской среды. Однако сейчас эта отрасль нуждается в продуманном регулировании и четких правилах игры.