Какая ситуация наблюдается в секторе офисной недвижимости спустя больше года после начала пандемии?
Коммерческая недвижимость является одним из индикаторов того, что происходит в бизнесе и экономике. Год назад из-за пандемии коронавируса мы говорили о жизнеспособности офисных пространств как таковых. Однако время показало, насколько сильна социальная функция офисов: привлекать сотрудников, мотивировать их и воспитывать таланты полноценно можно только офлайн. Многие компании после снятия жестких ограничений начали возвращать своих сотрудников в офисы. Также в последнее время наблюдается активность на рынке аренды офисных пространств, в том числе у крупных IT-компаний, которые как раз наиболее приспособлены под удаленный формат работы. Однако они продолжают арендовать большие площади офисных пространств, понимая, что это важное место для развития корпоративной культуры и генерации креативных идей.
А наблюдается ли сегодня заинтересованность инвесторов в приобретении офисных пространств? И почему такие объекты недвижимости рассматриваются в качестве инвестиций?
Офисы изначально реализуются со стратегией под инвестора, то есть ценообразование строится на основании оценки готового офиса и дисконтирования цены на период строительства. Таким образом рост цены офисной недвижимости за период строительства составляет 40−45%.
О росте инвестиционной привлекательности офисных пространств мы можем говорим на примере нашего проекта STONE Towers. На сегодня в проекте порядка 80% сделок — это инвестиционный спрос. Это высокий показатель, учитывая, что мы находимся только на начальной стадии строительных работ.
Причем речь идет как о крупных инвестициях, так и небольших частных инвестициях. Это направление сегодня набирает популярность в связи с тем, что у инвестора есть возможность произвести расчет и оценить доходность объекта с учетом всех допущений. И когда рассматриваем офисы как инвестиционный продукт, то в первую очередь стоит оценить ликвидность такого актива. При этом, так как мы наблюдаем трансформацию рабочих процессов и, как следствие, изменения в требованиях к офисным пространствам, понимание ликвидности офисного продукта сегодня тоже эволюционирует.
По каким критериям сегодня оценивается ликвидность и привлекательность офисных пространств?
Основными характеристиками, которые определяют востребованность бизнес-центра у будущих арендаторов, являются: транспортная доступность, концепция проекта и качество строительства, инженерно-техническое оснащение, а также соответствие актуальным трендам, направленным на создание привлекательного для офисных резидентов пространства.
Если говорить о локации, то по каким критериям можно оценивать ее перспективность?
В первую очередь, это локации с высокой транспортной доступностью. В Москве существуют сложившиеся деловые районы: Москва-Сити, Белорусский деловой район, Ленинградский коридор, Павелецкая. За первое полугодие 2021 года наибольший объем сделок на офисном рынке как раз был зафиксирован в зоне между Садовым и Третьим Транспортным кольцом, где существенно сократился общий объем вакантных площадей относительно конца прошлого года.
Но развитие офисной недвижимости не стоит на месте и неразрывно связано с развитием транспортных сетей и идет вслед за ними. С учетом того, насколько активно сегодня развивается Москва, огромное значение при выборе территорий для размещения офисных зданий приобретают транспортные хабы и пересадочные узлы. Чем проще и удобнее работникам из разных концов столицы добираться до офиса, тем привлекательнее для них становится место работы. Для компании — это становится дополнительным инструментом мотивации и привлечения сотрудников.
Какие тренды в сегменте офисной недвижимости вы считаете определяющими сегодня?
Мы находимся в самом разгаре значительного переосмысления подхода к рабочим процессам в наше время. И именно поэтому качество физического рабочего места приобретает особое значение и должно соответствовать долгосрочным трендам.
По моему мнению, можно выделить два основных долгосрочных тренда на рынке офисной недвижимости. Во-первых, эко-тренд. Во-вторых, пандемия коронавируса подтолкнула работодателей обратить внимание на ментальное здоровье и благополучие своих сотрудников. Поэтому будет набирать обороты тренд на формирование концепций офисных пространств, учитывающий потребности человека, — человекоцентричный подход. Это будет выражаться в том числе и в создании внутри бизнес-центров общественных пространств с развлекательной и спортивной функциями.