Для инвестора главным показателем неизменно остается доходность. В текущей конъюнктуре рынка спекулятивная покупка квартир уже не позволяет рассчитывать на доходность, которую показывала жилая недвижимость в последние годы. Крайне успешным для рынка жилья стали 2020-2021 годы, когда рост стоимости квадратного метра от старта закрытых продаж мог составить порядка 50-70%. Получив свою прибыль и ориентируясь на текущую конъюнктуру рынка, инвесторы стремятся выйти из активов по переуступке ДДУ, боясь проиграть в цене. В результате мы видим увеличение доли вторичных предложений в проектах новостроек.
Инвесторы, зафиксировав свою прибыль, начинают искать альтернативные инструменты инвестирования для вложений. Удачным выбором в этом случае становятся качественные объекты коммерческой недвижимости, прежде всего офисы класса А.
2. Сколько сегодня составляет доходность по инвестициям в офисные проекты и насколько она отличается от доходности от жилой недвижимости?
Если говорить о средней годовой доходности инвестиций в качественную офисную недвижимость, она составляет 10-12%, что позволяет не только защитить капитал от инфляции (в январе 2022 года она составила 8,8%), но и заработать. Так как заставить деньги работать позволяют только инструменты, которые могут приносить доходность сверх инфляции. Показатель среднегодовой доходности от аренды жилой недвижимости, в свою очередь, составляет в среднем 5%, что ниже инфляционных ожиданий.
При этом доход инвестора формируется не только от сдачи в аренду, но и от роста стоимости недвижимости в долгосрочной перспективе. Наибольшую доходность принесет инвестору вход в проект на старте строительства: рост цены качественных офисных объектов за период строительства объекта может достигать 45-50%, и это вдвое больше, чем в жилом сегменте. При этом важно оценить надежность девелопера и опыт реализации предыдущих проектов, чтобы избежать риска задержки сроков реализации объекта.
3. Как вы оцениваете на сегодня ситуацию с рынком офисной недвижимости в Москве? Сохраняется ли дефицит качественных площадей?
Рынок офисной недвижимости развивается по оптимистичному сценарию и сохранит позитивную динамику в ближайшие два-три года. По оценкам консультантов в конце 2022 года вакансия в бизнес-центрах класса А снизится до 7-7,5%. Это среднее значение по Москве, в то время как внутри Третьего транспортного кольца вакансия составляет всего 5%, что является самым низким показателем с 2016 года. И в ближайшей перспективе новые проекты в пределах ТТК будут единичными, а за его пределами начнут формироваться новые деловые локации за счет создания бизнес-пространств при поддержке правительства Москвы, заинтересованного в снижении маятниковой миграции населения и создания новых рабочих мест.
Уже сейчас мы видим, что инвесторы и арендаторы «смотрят» на строящиеся проекты, учитывая сложившийся дефицит качественного предложения. С рынка быстро вымываются дорогие предложения, что свидетельствует о том, что спрос концентрируется в качественных бизнес-центрах.
4. На что сегодня обращать внимание инвесторам при выборе проектов офисной недвижимости?
Одни из ключевых факторов ликвидности офисного объекта – локация и транспортная доступность бизнес-центра. От нее зависит комфорт поездок на работу и потенциал для бизнес-связей. Говоря о локациях, есть исторически сложившиеся деловые районы, а также новые динамично развивающиеся локации. В этом контексте важно обращать внимание и на вакансию в существующих соседних бизнес-центрах.
В самом бизнес-центре важны концепция проекта и качество строительства, правильность конфигурации помещения для максимально комфортной рассадки сотрудников и уровень инженерно-технического оснащения. Также необходимо учитывать, что современные жители мегаполиса стремятся сэкономить время при решении своих личных вопросов, и поэтому важна инфраструктура бизнес-центра, которая включает в себя кафе, рестораны с летними верандами, различные сервисные услуги и спортивную функцию.
Разумеется, нельзя не брать в расчет репутацию девелопера. Если компания обладает многолетним опытом работы в коммерческой недвижимости и подтверждает на реальных кейсах, что точно соблюдает заявленные сроки и качество реализации, то можно судить о надежности девелопера и планировать инвестиции в его проекты.
5. Наблюдаются ли изменения в портрете инвестора в офисную недвижимость в последнее время?
Хочется отметить, что инвесторы стали более осведомленными и избирательными. Учитывая, что офисный рынок не такой простой и здесь нужна большая вовлечённость, современный инвестор уверенно «говорит на языке эксперта»: оценивает локацию, ориенитруясь на уровень вакансии в соседних бизнес-центрах, транспортную доступностью рассматривает, в том числе выстраивая бизнес-связи с ключевыми деловыми районами. Важным критерием оценки стала не только концепция бизнес-центра, но и его соответствие трендам. Один из них – ориентир на потребности поколения Z, которое становится самым платежеспособным потенциальным покупателем. Для его представителей в офисах наравне с качеством офиса важна комплексная среда: инфраструктура, благоустройство, зоны для активного отдыха, возможность находиться на открытом воздухе. Такой набор характеристик дает им эмоции и новизну, что важно для них при принятии решений.