Рынок недвижимости: предварительные итоги года

2020 год стал серьезным вызовом для экономики страны, не исключением стала и строительная отрасль. О том, какие изменения произошли на рынке недвижимости, как строительная отрасль адаптировалась к новым реалиям и какие меры господдержки оказались наиболее эффективными, рассказали ведущие эксперты на конференции «Итоги года с РБК. Рынок недвижимости 2020».

«Пандемия и связанные с ней ограничения существенно повлияли на рынок недвижимости в этом году. В ряде регионов были приостановлены стройки, снизился спрос на жилье, замедлились продажи. Урегулировать ситуацию помогли принятые весной меры государственной поддержки, в числе которых льготная ипотека под 6,5% и субсидирование кредитов застройщиков», — сказал по видеосвязи замминистра строительства и ЖКХ России Никита Стасишин.

«Ипотека сейчас бьет все рекорды. Пока программа продлена до 1 июля 2021 года, но чтобы выполнить указ президента и построить до 2030 года в общей сложности порядка 1 млрд квадратных метров жилья, программу надо продлевать и работать над снижением процентной ставки в целом в стране», — отметил Стасишин.

Также он добавил, что программа по субсидированию кредитов застройщикам будет работать в России до конца 2021 года. Общий объём поддержки составит около 12 млрд рублей. В более 40 регионах РФ уже субсидируется порядка 250 кредитных договоров застройщиков.

«Эта мера направлена на то, чтобы максимальное количество средств направлять в стройку, а не на погашение кредитов. Взамен мы просим не срывать сроки ввода, не снижать численность сотрудников и сохранить рабочие места», — подчеркнул замминистра.

Столица

«Одним из ключевых драйверов развития экономики столице является строительная отрасль, — сказал заммэра Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства Андрей Бочкарев. — Мы выполняем все планы, которые наметили в этом году. Уже к концу ноября план национального проекта, частью которого является строительство объектов жилого назначения, нами уже выполнен. Перед нами стояла задача ввести в этом году 3,6 млн м² жилья, сейчас в городе уже построено и введено в эксплуатацию 3,9 млн м²».

Андрей Бочкарев отметил, что главным резервом для развития девелопмента в Москве на ближайшие десять лет станут территории бывших заводов и фабрик: «Это главный резерв развития городской среды, причём не только жилищного строительства, но и формирования новых точек роста деловой и развлекательной активности. Комплексный подход к вовлечению этих площадок в активную городскую жизнь позволяет сформировать новый комфортный ландшафт столицы». Также заммэра сделал акцент на том, что работа столичных властей направлена на снижение административных барьеров и ускорение процесса строительства.

Ипотека

В этом году в России было выдано рекордное количество ипотечных кредитов. «Ипотечный рынок растёт стремительно, за 11 месяцев выдано более 1,5 млн ипотечных кредитов, — уточнил заместитель генерального директора ДОМ. РФ Артём Федорко. — Напомню, что за весь прошлый год было выдано 1,3 млн кредитов. По итогам этого года ипотечный рынок России в количественном выражении вырастет примерно на 30%, а в денежном — на 45−50%».

Артём Федорко отметил, что ипотека в России стала гораздо доступнее, при этом ставки по ипотечным кредитам в среднем снизились до 7,5%. «Все региональные застройщики отмечают положительные итоги от льготной ипотеки, — сказала коммерческий директор #Cуварстроит Эльвира Галяутдинова. — В среднем за II полугодие прирост продаж составил 30%, по сравнению с предыдущим годом, застройщики перевыполняют планы на 10−30%. Мы надеемся, что эти тенденции продолжатся и в 2021 г.».

Проектное финансирование

Значимую роль в сохранении стабильности строительной отрасли в период пандемии сыграл механизм проектного финансирования с использованием эскроу-счетов. Благодаря ему строительные процессы не останавливались, было обеспечено непрерывное финансирование застройщиков по всей стране. По оценке ДОМ. РФ, в 2020 году объём открытых кредитных линий застройщикам превысит 2 трлн рублей.

«Сейчас около половины жилья в России строится с использованием механизма проектного финансирования, а в следующем году число таких проектов может увеличиться до 90%, — предположил Федорко. — Мы видим, что нет ни одного проблемного дома, который строится по этой схеме».

Актуальность проектного финансирования в период пандемии отметил и президент ГК «КОРТРОС» Вениамин Голубицкий: «Этот механизм помог девелоперам сохранить устойчивость, позволил наладить ритмичность стройки, снизить зависимость от притока средств дольщиков, чётко выстроить стратегию в крупных проектах. Лидеры рынка могут помочь небольшим компаниям, столкнувшимся со сложностями при переходе на эксроу». Эксперт подчеркнул: «Мы занимаемся масштабными инвестиционными проектами и с удовольствием привлекали бы строительные, подрядные организации и, возможно, небольшие девелоперские компании к осуществлению таких проектов».

«Сегодня в Татарстане порядка 60% проектов реализуются с использованием механизма проектного финансирования. В 2021 г. мы ожидаем подъём до 100%», — отметила Эльвира Галяутдинова. — Проектное финансирование позволило не останавливать строительство в период пандемии. Дольщики и потенциальные покупатели видели, что строительство идёт опережающими темпами. По ряду проектов нам удалось на год сократить срок ввода жилья в эксплуатацию".

Цифровизация против пандемии

Вениамин Голубицкий обратил внимание участников конференции на то, что пандемия ускорила процесс цифровизации, в том числе и строительных компаний. «Ещё весной мы перешли на работу в онлайн-формате: ведём прямые репортажи со строек, прорабы еженедельно рассказывают и показывают, что произошло на площадках, покупателям демонстрируем объекты. Мы создали виртуальные „бродилки“, с помощью которых человек может увидеть каждый этаж, каждую квартиру, какие в ней ванная, батареи, пол, какой вид из окна».

Спикер отметил, что в начале года «Кортрос» приняла решение об увеличении объёмов строительства, при этом пандемия не повлияла на намеченные планы. По итогам года ожидается 30%-й прирост как по объёмам строительства, так по контрактации и продажам. «Мы внимательно прислушиваемся к потребителю. Если раньше особой популярностью пользовались квартиры-студии, то сейчас у людей появилась потребность в изолированном пространстве, чтобы поработать или отдохнуть в уединении. Также очень важен для потребителя стал двор — комфортное пространство для досуга, а не только для паркинга», — подытожил Голубицкий.

Технологии для настоящего и будущего

Как отметили почти все эксперты, принявшие участие в мероприятии, в последнее время покупатели жилья стали более требовательными к качеству зданий и инфраструктуры. Чтобы удовлетворить спрос и следовать трендам, застройщики осваивают и внедряют новые технологии в строительство.

«Покупатели жилья стали более требовательны к качеству конструкции здания, к социально-культурным аспектам, поэтому сегодня девелоперы продают уже не абстрактные квадратные метры, а экосистему, включающую в себя инфраструктурные элементы жилых комплексов — места в паркинге, рекреационные зоны, — сказал начальник управления по развитию стального строительства в „Северстали“ Роман Сенаторов. — Здания, построенные на стальных каркасах, легче переконфигурировать, что очень актуально, как для жилых, так и коммерческих площадей. Важно отметить, что стальные решения, стальной каркас позволяют реализовывать проекты с большими пролётами, что повышает гибкость в квартирографии и в архитектурных решениях фасадов».

В числе факторов, указывающих на то, что стальное строительство может стать ответом на новые реалии, Роман Сенаторов особо отметил высокую скорость возведения зданий и, соответственно, быстрый возврат заёмных денег. «Возведение жилого дома на стальном каркасе происходит до 30% быстрее, — уточнил Роман. — Следовательно, сокращается срок строительства, быстрее продаются квартиры, уменьшается срок использования заёмных средств, повышается экономическая эффективность. Этот фактор существенно влияет на себестоимость квадратного метра».

По словам эксперта, очень затратное мероприятие, с которым сегодня сталкиваются застройщики, — утилизация сносимого жилья и строительного мусора. Московский рынок по вывозу и утилизации строительного мусора оценивается в 64 млрд руб. в год.

В свою очередь, рециклинг стали — более экологичный и эффективный в экономическом плане процесс, чем переработка сносимых зданий из железобетона. Разбирая дом из металлоконструкций, можно сдать в переработку стальной каркас и получить положительный эффект.

Кроме того, если сравнить традиционное строительство со стальным, количество рабочих, требуемых для сборки металлического каркаса, существенно меньше. Стальное строительство подразумевает работу квалифицированных специалистов. Важно учесть, что жилищное строительство на стальном каркасе обычно предполагает более простой конструктив, что означает менее сложные проектирование и монтаж, чем в промышленных проектах.

«Сталь — это изменяемые планировки квартир в жилых домах, возможность реконфигурации коммерческих площадей, существенное сокращение сроков строительства», — подытожил Сенаторов.

Во благо и на здоровье

«В условиях пандемии в России был создан специальный регламент по работе строительной отрасли, — сказал на конференции председатель Общественного совета при Минстрое РФ Сергей Степашин. — В разработке документа приняли участие крупнейшие компании, в числе которых „Инград“, „Интеко“, „ФСК“. Благодаря принятию этого документа строительные площадки продолжали работать даже в условиях пандемии».

Сергей Степашин отметил, что, кроме Москвы и Московской области, все строительные организации в стране работали даже весной, когда был локдаун. «Благодаря рекомендациям, которые были подготовлены, стройки не остановили, поэтому не был нанесён удар по строителям. На случай ухудшения санитарно-эпидемиологической ситуации предусмотрены дополнительные рекомендации по профилактике COVID-19 на строительных площадках», — уточнил председатель Общественного совета при Минстрое РФ.