— Андрей, если кратко, напомните, что такое ВРИ, почему надо платить за его смену?
— ВРИ — это вид разрешенного использования земельного участка, то есть индивидуальная характеристика земельного участка, которая определяет его разрешенное использование. Это то, что можно делать на участке, например, использовать его для эксплуатации существующего здания либо для строительства жилого дома. Плата за изменение ВРИ с эксплуатации на строительство взимается только в Москве, таким образом городские власти пополняют бюджет. Вероятно, это связано с тем, что Москва является центром притяжения, и за возможность заработать на строительстве здесь нужно платить.
— Что изменилось? Почему увеличивается размер платежа?
— Согласно старым правилам, плата за изменение ВРИ составляла от 60 до 80% кадастровой стоимости участка, и застройщики считали финансовые модели проектов исходя из указанных расчетов. В конце прошлого года мэр Москвы подписал постановление № 2019-ПП от 19 ноября 2020 года «О внесении изменений в правовые акты города Москвы», определяющее новый порядок расчета.
По новым правилам исчисление платежа за изменение ВРИ включает формулу: в ней учитывается количество видов помещений, базовая стоимость каждого вида, местоположение строящегося объекта и прочее. Я думаю, это связано с тем, что застройщики жилья в конце 2020 года получили высокие прибыли за счет субсидированной ипотечной ставки, а коронавирус сильно потрепал городской бюджет. Вот московские власти и решили немного его поправить за счет застройщиков жилья.
— Как изменится плата за смену ВРИ?
— Теперь плата за изменение ВРИ увеличивается от 2 до 11 раз в зависимости от ряда условий. Для примера: если раньше за изменение ВРИ на участке 2 га в районе Гольяново и плотностью примерно 58 тыс. кв. м вы могли заплатить до 738 млн руб., то теперь плата по новым правилам составит 1,7 млрд руб. Повышение крайне существенное для финансовых моделей застройщиков.
— Что делать застройщикам? Как снизить платеж?
— Основная цель нововведений властей Москвы — это не только пополнение городского бюджета (поступления в бюджет увеличатся с 15 млрд руб. в 2020 году до 30 млрд руб. в 2021-м), но и мотивирование застройщиков жилья на строительство нежилых объектов вне центральной части города, чтобы обеспечить жителей других районов всей необходимой инфраструктурой. Для этого предусмотрена возможность снижения платы за изменение ВРИ при условии строительства застройщиками мест приложения труда в частях города, где таких мест не хватает. При соблюдении всех необходимых условий застройщику дают льготу. Важно отметить, что льгота может полностью перекрыть плату за смену ВРИ. Например, если размер платы за смену ВРИ составляет 1 млрд руб. и размер льготы за строительство места приложения труда также составляет 1 млрд руб., то застройщик ничего не должен платить за смену ВРИ, а просто строит место приложения труда и получает себе в актив объект, который может также приносить прибыль.
— Как застройщику получить такую льготу?
— Условий несколько.
- Фактическое строительство мест приложения труда (офисные и коммерческие помещения) за пределами ТТК в районах, где это необходимо городу.
- Площадка под место приложения труда должна принадлежать компании, которая не менее чем на 75% подконтрольна лицу, владеющему самим застройщиком.
- Предоставление банковской гарантии на сумму, равную размеру льготы, — чтобы город в случае нарушения застройщиком обязательства по строительству места приложения труда имел право получить возмещение по такой гарантии с банка.
Процедура получения льготы содержит множество иных нюансов, которые будут уточняться в процессе обращения за ней застройщика. Поскольку постановление новое и процесс оформления льготы еще мало кто из застройщиков проходил от начала и до конца, здесь рекомендована тщательная документальная подготовка и подключение экспертов.
— Какие перспективы вы можете отметить в градостроительной отрасли в связи с увеличением ВРИ для застройщиков?
— Застройщики, очевидно, будут искать возможности снизить бремя оплаты за смену ВРИ, учитывая, что такая возможность предоставлена властями. Это в свою очередь повлечет за собой развитие и улучшение инфраструктуры периферийных районов Москвы. В долгосрочной перспективе возможно уменьшение пробок на дорогах: жители районов вне ТТК не будут ездить на работу в центр. Весьма вероятны объединения застройщиков жилья с застройщиками коммерческой недвижимости, чтобы совместными усилиями развивать свои бизнесы, что вполне может привести к синергетическому эффекту и качественному скачку городской застройки.