― Удалось ли девелоперам сохранить спрос на жилье в этом году на фоне пандемии?
― Во время локдауна и тотальных ограничительных мер в Москве мы наблюдали закономерный обвал в числе сделок. Но именно в это время горожане, запертые в старых или маленьких квартирах вместе с супругами, детьми, родителями, рабочими обязанностями, осознавали, что им нужно другое жилье. Это сформировало отложенный спрос, который в первую очередь поддержала субсидированная ипотечная ставка 6,5%. За счет совместных программ с банками в отдельных случаях она опускается до 5,85% (без учета программ субсидирования застройщиками ипотечных ставок на первый год кредита). И это частично компенсировало снижение реальных доходов населения. Также спрос на рынке новостроек поддержало увеличение лимитов по льготной ипотеке до 12 млн руб., которое позволило москвичам выбирать не только однокомнатные, но и двух- и даже трехкомнатные квартиры.
Кроме того, на поддержание спроса в этом году влияла потребность людей сохранить сбережения в эпоху экономической непредсказуемости и волатильности национальной валюты.
Три этих фактора привели к тому, что 2020 год оказался лучше, чем прогнозировали эксперты в начале пандемии. За десять месяцев года количество зарегистрированных ДДУ на жилье в Москве составило 63,5 тыс. Даже при учете локдауна это лишь на 8% ниже, чем за аналогичный период 2019 года.
В сентябре-октябре, когда появились слухи об отмене льготной ипотеки, спрос на покупку недвижимости оказался и вовсе в 2 раза выше аналогичного периода 2019 года.
― Как отразился такой ажиотажный спрос на рынке? Значительно ли выросли цены и сократилось предложение?
― Активизация спроса после снятия ограничительных мер привела к тому, что по итогам третьего квартала 2020 года общий объем предложения по новостройкам в пределах «старой» Москвы сократился на 19% к началу года.
Это подтолкнуло цены вверх: средняя цена квадратного метра в московских новостройках выросла на 8% и превысила психологическую отметку в 300 тыс. руб. Существенно снизившиеся платежи по ипотеке пока позволяют держать общую стоимость новой квартиры ниже значений начала года. Но получится ли сдержать тенденцию к повышению цен ― открытый вопрос.
― Как изменилась структура спроса в этом году? Меняется ли целевая аудитория?
― В 2020 году мы проводили две волны опросов среди покупателей наших проектов бизнес- и премиум-класса ― в начале пандемии (опрос начался в марте) и во второй половине года (в августе). После чего выявили изменения аудитории и ее запросы за эти полгода. Во-первых, аудитория повзрослела. Во втором полугодии увеличилось число клиентов старше 36 лет. Эти люди покупают более взвешенно: они провели первую половину года, анализируя ситуацию и свои перспективы в изменившихся условиях. Только убедившись в своей платежеспособности, они стали вкладывать свои средства в недвижимость и брать льготную ипотеку.
Во-вторых, изменился топ отраслей, в которых заняты покупатели. В первой волне опроса мы зарегистрировали 13-процентный рост покупок со стороны клиентов из ИТ-индустрии, которая стала одним из бенефициаров пандемии. Во второй волне опроса к ИТ-специалистам добавились еще покупатели из сферы услуг и торговли ― их доля в общем объеме продаж достигла 25%. Двукратно ― с 16 до 37% ― выросла доля покупателей с собственным бизнесом при почти соразмерном падении доли наемных сотрудников в частных компаниях или госслужащих.
В-третьих, аналитика рынка показывает повышение интереса к однокомнатным и большим квартирам. Например, в наших комплексах доля клиентов, приобретающих 3- или 4-комнатную квартиру, выросла на 11%. Опрос наших клиентов позволяет осторожно предположить, что факторы ковидного года приводят к активизации спроса на однокомнатные квартиры как инструмент сохранения сбережений ― и на большие квартиры как способ повысить повседневный комфорт за разумные деньги, пока действует льготная ипотечная ставка.
― Изменились ли запросы покупателей в условиях пандемии? На что они обращают внимание при покупке жилья?
― Трансформации спроса в 2020 году влияют на обе стороны сделки ― и на девелопера, и на покупателя. Покупатель стал обращать больше внимания на качество жилых комплексов и их инфраструктуру: Москве запрещали выходить на улицу ― а значит, отдых и прогулки должны сконцентрироваться на территории дома; фитнес-центры и спортзалы были закрыты месяцами ― значит, должны быть возможности заняться спортом во дворе; все освоили удаленку ― значит, хорошо, когда в квартире можно выделить полноценное рабочее место; закрытые детские сады, школы и вузы поставили ребром вопрос «А как обеспечить досуг ребенка?».
Все эти вопросы требуют нового консенсуса между девелопером и покупателем относительно того, что такое хороший жилой комплекс и где теперь пролегают границы достаточности внутренней инфраструктуры. Девелоперы рассматривают разные инструменты достижения этого консенсуса. Среди них ― возможность создания проектов с эксплуатируемой кровлей, особое внимание к зонированию и многофункциональности дворов, увеличение доли квартир с террасами или патио, размещение детских комнат и фитнес-зон в составе комплекса, размещение в лобби отдельного пространства с постаматами, которые обеспечат бесконтактную передачу заказов из интернет-магазинов, и так далее.
― Как строительные компании отвечают на изменившиеся запросы покупателей?
― Проектируя эти новые возможности для горожан, девелоперы вынуждены учитывать и ограничения. Девелоперский продукт создается минимум два года, поэтому жилые комплексы, которые вводятся сегодня, концептуально разрабатывались в 2018 году, когда о пандемии никто не знал. И поменять этот продукт сейчас можно лишь косметически ― сделать входные группы удобнее или пересмотреть что-то в благоустройстве. Эволюция форматов жилья, о которой мы говорим, не свершится завтра. Первые результаты раздумий девелоперов о более функциональных общественных пространствах или планировках «постковидного типа» мы увидим не раньше 2022 года.
Вторым, не менее важным ограничением является платежеспособность клиента. Девелопер, может, был бы и рад комплектовать корпуса из больших просторных лотов с террасами ― но найдутся ли на них покупатели? Пока есть доступная ипотека, человек может позволить себе квартиру побольше или формата посовременнее. Но в ситуации снижения реально располагаемых доходов и уверенности в завтрашнем дне покупатели будут исходить из своего достатка, а не из желаний. А девелоперы будут искать баланс между предпочтениями клиента и его возможностями.
― Какие форматы жилья будут востребованы в 2021 году?
― Ограничения, вероятно, сузят выбор новых опций и форматов, которые мы увидим в жилых комплексах «постковидного консенсуса». Предположу, что в повседневную практику девелоперы включат только самые очевидные и неоспоримые из текущих трендов. Первый из них — ослабление маятниковой миграции. Работодатели уже сейчас переходят на гибкие графики работы с максимальной долей удаленной работы сотрудников. Необходимость ездить каждый день в офис останется актуальной для значительно меньшего количества людей. Соответственно, при выборе недвижимости фактор близости дома к работе станет менее значим, а значение фактора инфраструктуры возрастет. Сервисы и услуги, которые раньше горожане «добирали» по пути на работу и обратно, теперь нужны им в шаговой доступности от дома. Девелоперам придется внимательнее учитывать состояние близлежащей городской инфраструктуры при создании новых проектов и восполнять не закрытые ею потребности жителей сервисами внутри дома.
Из первого тренда логично вырастет второй: комфорт и инфраструктура внутри комплекса будут все больше цениться. Их значимость усиливается и все больше влияет на принятие решения во время покупки. Как ни странно, пандемии можно сказать спасибо за то, что она ускорила превращение квадратных метров жилья в комфортную во всех смыслах среду. Уют и удобство проживания в комплексе в сочетании с экономией времени на поездках по всему городу позволят еще больше ценить такие человеческие ценности, как семья, благополучное окружение и здоровье.
Что же касается массового внедрения новых форматов жилья вроде больших квартир с террасами или рабочими кабинетами, то эпидемиологи считают, что через два года вакцинация сведет угрозу ковида до уровня обычного сезонного гриппа. Будут ли в этой ситуации востребованы форматы, которые девелоперы придумали как быстрый ответ, изобретенный в разгар пандемии, ― большой вопрос, достойный отдельной дискуссии.