Василий Селиванов: «Хорошая архитектура – там, где строят. Сегодня строят не в Европе»

Василий Селиванов, руководитель холдинга LEGENDA, рассказал о том, почему компания сотрудничает только с российскими архитекторами, и поделился опытом успешной работы в условиях санкций.

Конечно, переобувание происходит прямо с колес. Я не вижу нерешаемых задач, и мы узнали много нового: у нас было немало западных поставщиков с традиционными комплектами продуктов. Сейчас мы активно работаем с Китаем, и я бы сказал, что мы не столько переключились на новые технологии — сейчас еще руки не доходят — сколько работаем с новыми возможностями крупных восточных производителей. И эти возможности оказались практически безграничными. Например, индивидуальное комплектование и изготовление стройматериалов. Ту же фасадную керамику у европейских производителей мы смотрели по каталогам, и это все было достаточно дорого и с большими сроками поставки. Сейчас у нас есть бесконечная номенклатура каталожных изделий, но архитектор может сказать: «а давайте спросим, могут ли они сделать по-другому», и они могут — в те же сроки, с той же ценой.

Конечно, будет тестовый период, какие-то локальные неурядицы, но проблем в переходе на новых поставщиков, в целом, нет. Повернувшись к азиатскому рынку, мы выяснили, что там есть крупные известные бренды, в том числе поставляющие, например, лифты по всему Тихоокеанскому региону, в том числе очень сложные лифты, с любыми техническими наворотами и вариантами отделок.

Важное изменение состоит в том, что теперь нет сложившегося списка брендов, которые определяют уровень качества продукта. Раньше было так: если у тебя используются такие-то бренды в соответствующем сегменте, то ты соответствуешь стандарту «премиум» или «бизнес-класс» — сегодня этого нет. И это хорошо, потому что развязывает руки в поиске аналогов по качеству, но без зависимости от логотипов и брендов. Рынок снял эту зависимость, и в поиске аналогов мы опираемся в первую очередь на экспертные оценки. Теперь именно застройщик становится своего рода «консолидатором» уровня качества, берет на себя ответственность за производителей, которых включает в продукт.

Да, были нормативные упрощения в СанПиНах, в СНиПах, но что мы получили в итоге? Происходит некое выборочное изменение и упрощение, а на другой чаше весов появляются новые нормы градостроительного проектирования. И ты понимаешь, что-то, что исключено, в общем-то маловажно по сравнению с тем, что появилось. К примеру, в Петербурге есть избыточные требования по парковочным местам. Все хотят, чтобы все машины были под землей. А себестоимость одного подземного парковочного места там — 1 млн. 600 тыс. рублей. В массовой застройке парковочное место, если не включить в стоимость квартиры, с трудом продается за 300−500 тыс. Поэтому приходится включать парковку в цену, и из-за чрезмерных нормативных ограничений она в итоге очень сильно растет для покупателя.

Когда ты взвешиваешь, сколько в себестоимости у тебя добавляется от вот таких чрезмерных нормативов градостроительного проектирования против каких-то тактических сокращений, выводы оказываются неутешительными. И я даже не говорю про согласования: с одной стороны препоны сокращаются, с другой — сроки получения разрешительной документации в том же Петербурге растут. Раньше мы получали документы за год, а теперь за два, иногда за три.

Колоссальная область оптимизации роста качества лежит сегодня в проектировании. То, что BIM стал обязательным условием для работы, уже очевидно для всех. Во-первых, конечно, все линейные ошибки можно увидеть в 3D. Во-вторых, расчет объемов, анализ и корректировка себестоимости могут быть осуществлены практически мгновенно.

Мы изучаем возможности оптимизации конструктивных решений, смотрим расчетные модели, ищем оптимальные требования к армированию — и все это для того, чтобы сократить долю неосязаемой строительной себестоимости и найти ресурсы для осязаемой. То есть для той, которую клиент видит и может потрогать. Поэтому работа с проектом, с эффективными конструкторами в поиске оптимальных решений — это те самые ресурсы, которые у нас есть, чтобы добавить осязаемого качества: улучшить фасадные, инженерные решения, благоустройство — все потребительские плюсы, которые собственно и отражают качество продукта.

Мы в LEGENDA работаем только с российскими архитекторами. И это не потому, что мы не хотели работать с зарубежными — не было времени. Цепочка проектной последовательности в работе с западными архитекторами предполагает достаточно длительное время на концептуальные проработки, а потом — обязательное подключение местных архитекторов на адаптацию. И на этом этапе можно потерять очень много идей, которые западные архитекторы создавали, не очень погружаясь в местные ограничения, нормы и правила. В итоге от идеи может остаться не так много — и на все это уходит год. Поэтому у нас есть правило: работать с хорошими российскими архитекторами, у которых есть полный состав персонала для всех стадий работы.

Хорошая архитектура — там, где строят. Сегодня строят не в Европе. Если смотреть этажами или метрами, то объем строительства в Азии значительно превышает европейский. То, что сейчас на волне замены материалов и технологий мы разворачиваемся в сторону Азии, неминуемо привлечет внимание к развитию сотрудничества и в проектном плане. Я не исключаю, что в рамках того же BIM-моделирования китайские специализированные компании могут давать заданную в рамках определенной шкалы BIMа рабочую документацию в разы быстрее.

Я думаю, что нужно сначала разобраться с базовыми вещами. У нас получается пока так: спасение утопающих — дело рук самих девелоперов. Мы, застройщики, стали делать практически все. А должно оставаться время на развитие среды, проектирование, формирование продукта. Чтобы передать его подрядчикам, которым ты доверяешь и которые вдумчиво, системно выполнят свою часть работы. На сегодня есть две основные задачи: во-первых, найти все ключевые аналоги продуктов у новых поставщиков — и с этим мы справляемся. Во-вторых, стабилизировать подрядную отрасль, чтобы независимые специализированные подрядчики могли хорошо выполнять свою работу. Они и принесут технологии.