О новых подходах к комплексному развитию территорий России, задачах и требованиях рассказал РБК партнер юридической фирмы Platforma Legal, эксперт по коммерческой недвижимости
Влад Сурков.
Он отметил, что о «комплексном развитии территорий», противопоставляемом печально знаменитой «точечной застройке», в профессиональных кругах говорили много лет. Юридически конструкция была полноценно закреплена в федеральном законодательстве только в 2017 году, а 30 декабря 2020 года в Градостроительный Кодекс («ГрК») были внесены значительные изменения, вступившие в силу в январе 2021 года.
По словам Суркова, в ГрК закреплен целый ряд важных принципов и правил, направленных на предотвращение проблем прошлых лет, связанных с хаотичной и необеспеченной должной инфраструктурой точечной застройкой городов.
Например: закреплено требование о том, что в градостроительном плане земельного участка, попавшего под КРТ, должны содержаться расчетные показатели минимально допустимого уровня обеспеченности территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур и расчетные показатели максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для населения;
прямо закреплена обязанность девелоперов строить коммунальную, транспортную, социальную инфраструктуру проектов и бесплатно передавать соответствующие объекты в собственность городским властям;закреплены жесткие квалификационные требования к девелоперам, которые могут участвовать в проектах КРТ, прописана процедура проведения торгов на право заключения девелопером договора о КРТ с государством, подробно изложены сами условия договора о КРТ; введен прямой запрет на изменение вида разрешенного использования земельных участков и (или) объектов капитального строительства, расположенных в границах территории, попавшей под комплексное развитие.
Несмотря на сказанное выше, многие юристы критикуют новое законодательство, подчеркнул Сурков.
«В течение многих лет специалисты в самых разных сферах прикладывали огромные усилия, направленные на принятие генеральных планов и правил землепользования и застройки („ПЗЗ“) различных городов. Наконец несколько лет назад наступил момент, когда генпланы и ПЗЗ стали повсеместной реальностью. Сначала это было воспринято как огромное достижение. Но очень скоро многим „участникам вечеринки“ стало понятно, что Генпланы и ПЗЗ не только помогают, но зачастую мешают реализации их устремлений. Возникла тенденция по, если не отказу от Генпланов и ПЗЗ, то, по крайней мере, снижению их значимости», — отмечает эксперт.
Он добавил, что в этом контексте последние изменения в ГрК — важный и очень показательный шаг по снижению роли Генпланов и ПЗЗ городов.
В качества при мера Сурков приводит следующие нововведения
из новой редакции ГрК:
— решение о применении режима КРТ к определенной территории может быть принято вне зависимости от того, предназначена ли такая территория под КРТ в соответствии с правилами землепользования и застройки;
— в случае принятия государственным органом решения о применении режима КРТ к определенной территории, генеральный план и правила землепользования и застройки должны быть приведены в соответствие с утвержденной документацией по планировке территории.
«Помимо приведенных выше примеров „подминания“ нормативных актов „верхнего уровня“ „низовыми“, индивидуальными, по сути, актами, регулирующими развитие конкретных участков, ГрК также предоставляет органам исполнительной власти очень широкие полномочия по включению тех или иных территорий в режим КРТ», — подчеркнул Сурков.
По его словам, в том числе, право включать в массив объектов, подпадающих под режим КРТ, не только объекты, которые соответствуют критериям изъятия для целей КРТ (аварийное состояние, износ), но и «нормальные» объекты недвижимости, оказавшиеся в границах одного элемента планировочной структуры (района, микрорайона, квартала) с объектами, подлежащими сносу в силу их состояния.
«Указанные выше изменения подчеркивают, что государство в лице его исполнительных органов руководствуется в своей деятельности исключительно утилитарными соображениями. До определенной степени их можно понять — перед властями остро стоят задачи по массированному строительству нового жилья, ликвидации заброшенных или полузаброшенных промзон и созданию, зачастую новой среды обитания. Ответить на вопрос о том, насколько стоящие перед государством цели оправдывают применяемые методы (а именно — вольное обращение с базовыми принципами законодательства) мы сможем только через несколько лет, когда увидим результаты проводимой сегодня политики», — подчеркул Сурков.