Насколько привлекателен рынок недвижимости Москвы для инвестиций?
Сейчас есть несколько факторов, влияющих на сферу инвестиций. Во-первых, с начала пандемии огромное количество денег ушло в кэш, средства были взяты из банков и находятся в той или иной форме на руках россиян, это огромные суммы. Сейчас мы находимся в высокой степени турбулентности, и экономической, и политической, что, в частности, связано с усилением санкций, предстоящими выборами, неопределенностями внутренней и внешней политики, что отражается на нервозности со стороны инвесторов. Еще один фактор связан с тем, что с начала кризисных явлений, последние 3-4 года, практически ни одна банковская структура не может предложить нормальную доходность, причем как в России, так и в Европе. В то же время, недвижимость остается одним из основных инструментов для сохранения денег. Не все могут хранить деньги в золоте, акциях и облигациях, поскольку это турбулентные направления.
Какие пандемия повлияла на активность инвесторов?
Недвижимость, которую мы сейчас рассматриваем в Москве, делится на два типа: жилая и коммерческая. В коммерческой недвижимости очень просел сектор офисов, гостиничный сектор сейчас также стоит на месте, доходность сильно упала. Но проблема в том, что практически все проекты в области гостиничной недвижимости закредитованы банками, а они не готовы продавать объекты из-за того, что не хотят показывать свои убытки. Поэтому банки сейчас являются основным стоп-фактором с точки зрения сделок купли-продажи. Если посмотреть аналитику последних двух лет, ни один гостиничный объект не был продан. Сейчас инвесторы хотят купить объекты ниже рынка, но ничего не продается. Даже офисные помещения не могут быть проданы, поскольку банки не готовы фиксировать свои убытки. Поэтому покупать по высокой цене объекты, которые значительно упали в стоимости, смысла нет. Есть маленькая прослойка инвесторов, которые рассматривают возможность приобретения объектов даже по высокой цене с целью сохранения средств, но таких сделок на рынке, к сожалению, пока нет. По коммерческой недвижимости многие инвесторы готовы рассматривать площадки, входить в девелопмент, но возникают вопросы с разрешительной документацией. Город особо не помогает в этом вопросе, поскольку, например, все площадки под застройку жилья уже выбраны крупными девелоперами.
Какие сегменты коммерческой недвижимости сейчас наиболее доходны?
Доходным направлением для инвесторов сейчас остаются склады. В Москве есть большая нехватка складских помещений, особенно с учетом быстрого развития интернет-торговли. Складской сектор сейчас пользуется спросом, который полностью не восполнен. Сейчас дефицит складских помещений в Московской регионе составляет 15-20%. Поэтому инвесторы конкурируют за хорошие проекты.
Снизился ли объем инвестиций в коммерческую недвижимость?
Конечно, объем снизился, поскольку инвестировать сейчас некуда. Наша компания строит две гостиницы, но они возводятся в таких местах, где несмотря на ограничения, связанные с пандемией, объекты будут востребованы. Общий номерной фонд двух объектов составляет 850 номеров, но мы понимаем, что эти инвестиции будут защищены спросом. При этом выходить на новые площадки сложно, предсказать, что будет дальше, пока не может никто.
Сохраняется ли привлекательность инвестиций в жилую недвижимость?
Мощным драйвером роста рынка стало введение льготной ипотеки. Эта мера позволила вывести весь сектор частных инвестиций: те люди, которые имели возможность зайти в проект, скупали квартиры и формировали объем, приносящий доход. При это мы получили ситуацию, когда институциональные инвесторы зависают и не могут получить доход. Сейчас мы рассматриваем девелоперские площадки с готовым пакетом документов, потому что под него можно финансироваться в банке, где есть та же льготная ипотека. Институциональные инвесторы могут заниматься развитием земельных участков, но не многие из них имеют необходимые компетенции. Наша компания работает в этом направлении, у нас в проработке есть две площадки, по одной из которых мы находимся в стадии приобретения.
Какие еще направления сегодня интересны инвесторам?
Еще одним сегментом, которым, в частности, занимается наша компания, стали залоговые или непрофильные активы, в том числе, банков и промышленных компаний. Крупные компании пересматривают свои стратегии и принимают решение избавляться от непрофильных активов. Сейчас продается достаточно много таких активов на различных площадках, они находятся в залоге у банков. При этом банковские структуры не умеют управлять этими активами, у них нет таких компетенций, и они стараются от них избавляться. Поэтому сейчас для инвесторов это направление является интересным и перспективным.
Снизится ли объем инвестиционных сделок на российском рынке?
Объем инвестиций будет стагнировать, не будет резких рывков. Эта ситуация продлится как минимум до осени. Дальше она будет завесить от политических и экономических факторов, которые скажутся на развитии и активности инвестиционного рынка.