6 декабря в Москве прошел форум «Инфраструктурные инвестиции», в рамках которого состоялась сессия «Итоги и прогнозы на рынке жилой и коммерческой недвижимости 2022». Участники дискуссии обсудили ключевые изменения, произошедшие в этом году для отрасли, оценили дальнейшие перспективы по строительству жилья и дали прогнозы относительно будущего на рынке коммерческой недвижимости.
По мнению участников сессии, в этом году рынок недвижимости в России столкнулся с вызовами, которые потребовали от бизнеса новых подходов в управлении и консолидации новых решений. В связи со сложной международной обстановкой и введенными санкциями изменилась ситуация в поставках стройматериалов и выстраивании логистических цепочек. Однако рынок постепенно адаптируется к новым условиям, сохраняя темпы вводимого жилья.
Несмотря на то что 2021 год был рекордным по объему сделок с жильем в столице, показатели летних месяцев этого года были сопоставимы, отмечает заместитель руководителя Управления Росреестра по Москве Мария Макарова. Наименьшее количество зарегистрированных ДДУ в столице наблюдалось в октябре, также тенденция снижения прослеживалась и в апреле, мае, июне. Но общие показатели по числу сделок с января по март 2022-го превысили аналогичный период 2021 года, а значения июля, августа, сентября были сопоставимы с аналогичными месяцами рекордного прошлого года.
Несмотря на то что 2021 год был рекордным по объему сделок с жильем в столице, показатели летних месяцев этого года были сопоставимы, отмечает заместитель руководителя Управления Росреестра по Москве Мария Макарова. Наименьшее количество зарегистрированных ДДУ в столице наблюдалось в октябре, также тенденция снижения прослеживалась и в апреле, мае, июне. Но общие показатели по числу сделок с января по март 2022-го превысили аналогичный период 2021 года, а значения июля, августа, сентября были сопоставимы с аналогичными месяцами рекордного прошлого года.
«Сейчас многие эксперты заговорили о смещении потребительского спроса в сторону вторичного жилья, но по нашей статистике мы видим равномерное распределение интереса покупателей при выборе квартир. При этом важно помнить, что покупатели на первичном рынке жилья защищены счетами эскроу, а на „вторичке“ таких мер не предусмотрено. Благодаря системе проектного финансирования произошло увеличение спроса на рынке новостроек, что говорит о надежной защите отрасли со стороны государства», — рассказала Мария Макарова.
Свои результаты принесла и льготная ипотека — программа антикризисной поддержки, запущенная в 2020 году. Так, например, только в Москве с начала ее действия выдано кредитов на сумму около 725 млрд рублей. Мария Макарова отметила, что при ипотечном кредитовании важно и внедрение цифровых решений, которые значительно экономят время и силы при оформлении документов. Продолжающийся процесс цифровизации Росреестра, обеспечение функционирования электронных сервисов, сотрудничество с крупными банками и застройщиками, их заинтересованность в таком взаимодействии позволяют повысить популярность такого вида услуг. Доля онлайн-ипотеки выросла с 33,7% в 2020 году до 70% в текущем году.
Президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Антон Глушков отметил, что благодаря своевременно оказанным мерам господдержки по итогам 2022 года стоит ожидать высоких показателей по вводу жилья. При этом, подчеркнул он, внешние факторы оказали серьезное воздействие на спрос и реализацию проектов.
«В 2022 году в структуре спроса доминируют внешние факторы. Это приводит к тому, что многие застройщики „замораживают“ проекты, не понимая, как ситуация со спросом будет развиваться в дальнейшем. При этом наиболее эффективными инструментами с экономической точки зрения на сегодняшний день являются эскроу-счета и банковское сопровождение. Они достаточно сложно воспринимались бизнесом после их ввода в 2019 году, но в текущем году стали опорой для рынка. Проектное финансирование выровняло кривые спроса и предложения, позволив застройщикам гарантированно получать средства на строительство объектов вне зависимости от текущей ситуации на рынке», — сказал Антон Глушков.
Он добавил, что для увеличения предложения и развития жилищного строительства сегодня работает важный механизм комплексного развития территорий. В программу уже вовлечены территории с градпотенциалом более 140 млн кв. м недвижимости. Антон Глушков подчеркнул, что в настоящий момент в Госдуме находится законопроект по совершенствованию федерального законодательства о КРТ, который позволит расшить узкие места.
В свою очередь, генеральный директор «INFOLine-Аналитика» Михаил Бурмистров отметил, что строительная отрасль получила беспрецедентную поддержку государства: в ближайшие 5 лет государственные инвестиции превысят 20 трлн рублей, а в целом программа развития отрасли до 2035 года предполагает государственные и частные инвестиций на 150 трлн рублей.
В свою очередь, генеральный директор «INFOLine-Аналитика» Михаил Бурмистров отметил, что строительная отрасль получила беспрецедентную поддержку государства: в ближайшие 5 лет государственные инвестиции превысят 20 трлн рублей, а в целом программа развития отрасли до 2035 года предполагает государственные и частные инвестиций на 150 трлн рублей.
«Ключевой задачей является справедливое распределение господдержки по всей цепочке и отсутствие неплатежей подрядным организациям со стороны девелоперов и застройщиков. Ведь опрос подрядных организаций показал, что только 45% опрошенных прогнозируют рост выручки в 2022 году и только у 19% он будет выше инфляции. Так как рентабельность подрядных организаций в 3−4 раза ниже, чем у девелоперов, то у них нет существенного запаса финансовой прочности в условиях неплатежей и сокращения портфеля заказов. А это приводит к ухудшению качества работ из-за экономии и неплатежей по цепочке подрядчиков», — добавил Михаил Бурмистров.
По его словам, сейчас перед строителями жилья возникает ключевой вопрос, который необходимо решить, — ситуация со спросом, а также улучшение качества строительства жилья для конечных потребителей.
Затронули участники онлайн-дискуссии и ситуацию на рынке коммерческой недвижимости. Об основных тенденциях и перспективах в этом сегменте на сессии рассказал директор по аренде KR Properties Максим Белецкий.
«События этого года сказались на наших планах по сдаче готовых площадей, часть из них сорвалась. Однако в этом году мы увидели и повышение спроса, он был существенно динамичней, чем в 2020 году. Например, приобретались помещения для IT-компаний в объеме от 700 кв. м до 2,5 тыс. и более крупные — для госсектора. Сейчас, на конец ноября — начало декабря, появилась новая волна спроса на коммерческую недвижимость.
Еще один тренд, который мы наблюдаем в последнее время, — запросы на полностью готовые помещения с инфраструктурой и, например, даже с мебелью. Поэтому сейчас мы перестраиваемся на новый формат подготовки объектов к сдаче в аренду. Также активно растет спрос на отдельно стоящие здания-особняки и смарт-офисы. В ближайшее время мы выведем на рынок второй наш проект смарт-офисов под брендом KR Rooms в Левшинском переулке. В последнее время стали востребованы смарт-офисы как коммерческим, так и госсектором», — отметил Максим Белецкий.
По его словам, несмотря на отток платежеспособного населения и различные турбулентности, спрос на аренду коммерческой недвижимости по-прежнему остается.
При этом качество строительства недвижимости будет улучшаться, поскольку такова мировая тенденция, уверен директор по офисной недвижимости PPF Real Estate Russia Никола Обайдин. Он отметил, что в этом году на рынке коммерческой недвижимости снижаются объемы ввода, однако в этих условиях важно сохранить качество проектов.
«Качество ни в коем случае нельзя снижать, поскольку те компании, которые находятся в поисках нового офиса, не снижают свои требования к качеству и удобству своей работы. Они видят перспективу переехать в качественное здание, которое прослужит им долгое время. К тому же, делая долгосрочные инвестиции, арендаторы хотят получить современные, удобные, функциональные помещения. Поэтому наша главная цель — строить качественно и надолго», — подчеркнул Никола Обайдин.
В целом, проблемы в сфере недвижимости есть, но они решаемы, уверены участники дискуссии. Главное, что в строительной отрасли есть запас прочности и позитивный настрой участников процесса.
