Проекты КРТ (комплексного развития территорий) для простоты принято называть реновацией в федеральном масштабе. Как отмечают специалисты, реализация программы позволит не только крупным, но и средним городам в российских регионах решить проблемы устаревшего жилого фонда и вовлечения бывших производственных площадей в городской оборот, при этом само КРТ будет длительное время служить драйвером российской экономики. О том, как сегодня девелоперы создают проекты в рамках КРТ, рассказал президент компании «Страна Девелопмент» Александр Гайдуков.
КРТ для нас — это и редевелопмент промышленных территорий, и обновление жилого фонда. Всего у нас на сегодняшний день в работе семь площадок. Две уже полностью построили и расселили еще по программе РЗТ. Там уже новые жилые дома, пешеходные бульвары, социальные объекты, спортивные площадки, коммерческие и офисные пространства, которые создают новые рабочие места.
Экономический эффект от КРТ в первую очередь получает город. Для этих территорий не нужно строить отдельные дороги, не нужно тянуть инженерные сети. Город получает существенную экономию, которая сказывается на стоимости жилья. Вместе с директором департамента КРТ Минстроя Марией Синичич, заместителем губернатора Тюменской области Сергеем Шустовым, мэром Тюмени Русланом Кухаруком 26 июня мы дали старт первому в России проекту по закону КРТ расселяемых территорий.
Экономический эффект от КРТ в первую очередь получает город. Для этих территорий не нужно строить отдельные дороги, не нужно тянуть инженерные сети. Город получает существенную экономию, которая сказывается на стоимости жилья. Вместе с директором департамента КРТ Минстроя Марией Синичич, заместителем губернатора Тюменской области Сергеем Шустовым, мэром Тюмени Русланом Кухаруком 26 июня мы дали старт первому в России проекту по закону КРТ расселяемых территорий.
Первостепенную важность имеет и социальное значение проектов КРТ. Они помогают заново запускать существующие объекты городской инфраструктуры. Мы столкнулись на одной из территорий КРТ со следующей ситуацией: в расположенной по соседству с нами школе набрали один первый класс, а не три и не пять. В нем училось 20 детей. Территория была старая, население в целом возрастное. Развитие этого района в рамках КРТ существенно изменило демографию. Можно быть уверенными, что пустовать эта школа больше не будет.
КРТ похож на игру в пазл. Ты берешь площадку, которая вроде бы определена контуром, но там есть много разных собственников и каждый из них со своей судьбой. Планы застройщика в этой связи могут очень серьезно корректироваться. Ты запланировал построить сначала этот дом, потом следующий и следующий, но совсем не факт, что именно в таком порядке сможешь все это реализовать. Часто какой-то кусочек выпадает, и ты вынужден корректировать и этапность, и проект планировки. А это ведь требует времени, то есть становится нагрузкой на бизнес.
Необходимы также особые навыки при работе с жителями — собственниками ветхого жилья. Это все же именно с людьми работа, с теми, кто в том или другом районе прожил свою жизнь, был частью локального сообщества. Буквально к каждому надо искать индивидуальный подход и с каждым находить общий язык. Был случай: один из собственников аварийного жилья сказал, что не пойдет ни на какую сделку, пока не пообедает лично с генеральным директором. Встретились за обеденным столом в кафе, потом прогулялись к его дому. Оказалось, у него во дворе растет дерево, которое он лично посадил когда-то, и я должен был пообещать ему, что дерево останется, что оно станет частью нового микрорайона. Дерево стоит, сделка выполнена.
Когда новые дома строятся, когда люди переезжают из ветхого жилья без воды или тепла в полностью готовые квартиры и дома, где создается современная инфраструктура, они, разумеется, оказываются довольны. Впрочем, порой нам пробуют выкручивать руки. Был один собственник, который настаивал, чтобы мы его родственника взяли на работу. Также был кейс: от нас потребовали бетон покупать у знакомого владельца квартиры из расселяемого дома. Это и называется «человеческий фактор». И все же большинство людей в целом очень довольны, что они наконец-то могут переехать в современные, обустроенные квартиры и значительно улучшить качество жизни. Регулярно к нам в офис приходят памятные презенты со словами благодарности. Жители говорят, что вся их жизнь разделилась на два этапа: до КРТ и после.
В рамках прежней нормативной базы мы иногда сталкивались с ситуацией, когда в центре новых микрорайонов оставались старые дома с проблемой «последних квартир». За собственниками последних одной-двух квартир возникали профессиональные юристы, которые начинали заниматься вымогательством. Сегодня действует закон о КРТ, в целом проблему решивший. Нормативная база в ряде регионов реализована очень современно. Застройщику действительно даны все возможности, чтобы запустить проект в работу. Но есть регионы, где базу надо «докручивать». Так или иначе все полномочия у регионов имеются.
Если же говорить не о региональном уровне, а о системных недоработках с банками, то сегодня мы уперлись в то, что договор КРТ не является правоустанавливающим документом и его банк пока не может взять в залог для запуска проектного финансирования.
Банковская система не может финансировать выкуп ветхого жилья или промышленных зон. У банков нет твердого залога. Максимум, что они могут, — стать залогодержателем юридического лица, но он земельных прав никаких не имеет. Сейчас этот вопрос прорабатывается на нормативном уровне. Чем скорее проблема решится, тем быстрее и проще мы сможем реализовывать КРТ.
Необходимы также особые навыки при работе с жителями — собственниками ветхого жилья. Это все же именно с людьми работа, с теми, кто в том или другом районе прожил свою жизнь, был частью локального сообщества. Буквально к каждому надо искать индивидуальный подход и с каждым находить общий язык. Был случай: один из собственников аварийного жилья сказал, что не пойдет ни на какую сделку, пока не пообедает лично с генеральным директором. Встретились за обеденным столом в кафе, потом прогулялись к его дому. Оказалось, у него во дворе растет дерево, которое он лично посадил когда-то, и я должен был пообещать ему, что дерево останется, что оно станет частью нового микрорайона. Дерево стоит, сделка выполнена.
Когда новые дома строятся, когда люди переезжают из ветхого жилья без воды или тепла в полностью готовые квартиры и дома, где создается современная инфраструктура, они, разумеется, оказываются довольны. Впрочем, порой нам пробуют выкручивать руки. Был один собственник, который настаивал, чтобы мы его родственника взяли на работу. Также был кейс: от нас потребовали бетон покупать у знакомого владельца квартиры из расселяемого дома. Это и называется «человеческий фактор». И все же большинство людей в целом очень довольны, что они наконец-то могут переехать в современные, обустроенные квартиры и значительно улучшить качество жизни. Регулярно к нам в офис приходят памятные презенты со словами благодарности. Жители говорят, что вся их жизнь разделилась на два этапа: до КРТ и после.
В рамках прежней нормативной базы мы иногда сталкивались с ситуацией, когда в центре новых микрорайонов оставались старые дома с проблемой «последних квартир». За собственниками последних одной-двух квартир возникали профессиональные юристы, которые начинали заниматься вымогательством. Сегодня действует закон о КРТ, в целом проблему решивший. Нормативная база в ряде регионов реализована очень современно. Застройщику действительно даны все возможности, чтобы запустить проект в работу. Но есть регионы, где базу надо «докручивать». Так или иначе все полномочия у регионов имеются.
Если же говорить не о региональном уровне, а о системных недоработках с банками, то сегодня мы уперлись в то, что договор КРТ не является правоустанавливающим документом и его банк пока не может взять в залог для запуска проектного финансирования.
Банковская система не может финансировать выкуп ветхого жилья или промышленных зон. У банков нет твердого залога. Максимум, что они могут, — стать залогодержателем юридического лица, но он земельных прав никаких не имеет. Сейчас этот вопрос прорабатывается на нормативном уровне. Чем скорее проблема решится, тем быстрее и проще мы сможем реализовывать КРТ.