Сможет ли бизнес реализовать потребности миллионов россиян в собственном доме?

По итогам дискуссии о малоэтажной альтернативе, организованной на Российской креативной неделе, состоялось интервью с Еленой Николаевой, Председателем Комиссии по градостроительству, государственной собственности и землепользованию в Мосгордуме.

Почему сегодня так много говорят о малоэтажном строительстве, для городов — постфактум, почти все пригороды уже застроены «человейниками»?

— Да, недооцененность малоэтажного строительства налицо, за МКАДом выросли высотки, а мировой опыт показывает, что это риск превращения районов в гетто. Но ведь исторически человек привык жить «на земле» и только в начале 20-го века, с приходом индустриализации, стала развиваться высотная жилая застройка, являющаяся доминантой российских мегаполисов на текущий момент. Казавшееся эффективным решение по созданию нового образа жизни горожан, на практике показывает большое количество проблем, возникших в связи с переходом из малоэтажного формата жилья в высотный. Таковы уроки 20-го века. Перед нами встают такие проблемы, как дороговизна управления объектов высотного строительства, их последующей утилизации, усиление маятниковой миграции и рост нагрузки на транспортную, социальную, досуговую инфраструктуры.

Другой аспект актуальности малоэтажного строительства — это состояние строительной отрасли РФ. Не секрет, что загрузка строительной отрасли с текущим предложением на рынке в формате квартир в многоквартирных домах близка к предельной. Так сложилось исторически.

Елена Леонидовна, Вы являетесь Председателем Комиссии по градостроительству, государственной собственности и землепользованию в Мосгордуме. И вместе с тем, Вы много говорите о малоэтажке. Нет ли здесь противоречия?

— Противоречий нет. Я многие годы возглавляю Ассоциацию малоэтажного строительства (НАМИКС), общественную организацию, знаю не только о проблемах малоэтажного строительства и ИЖС, но и о востребованности такого жилья. Пандемия еще усилила эту тенденцию: за приобретение собственного дома уже высказалось 80% россиян, и около трети из них ради дома готовы расстаться со своей городской квартирой. Спрос на покупку домов загородом вырос на треть по сравнению с прошлым годом. Эксперты его оценивают в 3 млн домов или 450 млн кв. м. На удовлетворение такого спроса, при нынешнем объеме строительства, необходимо 19 лет.

Хорошо, что ситуация меняется, как и подходы государства. Минстрой разработал Программу поддержки ИЖС с выделением из федерального бюджета 137,7 млрд рублей до 2024 года. Идея программы — частное жилье должно стать для граждан России доступней, чем ипотечная квартира в многоэтажке. За четыре года в России планируется построить 180 миллионов квадратных метров индивидуального жилья. Если площадь каждого строения будет по 200 квадратных домов, то программа поможет переехать в свои дома 900 000 семей.

Это — позитивный сценарий и он имеет свое обоснование. Во-первых, достигнуть заложенных в нацпроекте параметров жилья без ИЖС невозможно, именно поэтому такое внимание к новой программе Минстроя. Во-вторых, средняя стоимость индивидуального жилья в среднем по стране, исключая Москву, почти в два раза ниже, чем стоимость квартиры в новостройке. То есть, с точки зрения доступности, и особенно для жителей в регионах, индивидуальное жилье куда как предпочтительней бетонных многоэтажек. И если наполнить программу не только деньгами, которые будут потрачены на дорожную и социальную инфраструктуру, субсидирование ипотеки, но и доработкой законов и нормативов, то мы сможем достичь главного — улучшения качества жизни миллионов россиян.

Что касается Москвы, здесь тоже есть точки роста. Градостроительный конкурс жилых комплексов-новостроек ТОП ЖК-2021, где я работала в составе жюри, показал, что есть отличные проекты и решения малоэтажной застройки как в исторической части Москвы, так и в Новой Москве, где малоэтажка может показать пример изменения архитектурного облика пригородных зон мегаполиса.

Конечно, я понимаю, что на первый взгляд сама постановка вопроса о малоэтажном и индивидуальном строительстве в таком гигантском мегаполисе, как Москва, выглядит парадоксальной. Объективно мегаполис требует достаточно высокоэтажного, а местами — даже высотного строительства. Вместе с тем, интеграция объектов малоэтажного строительства в состав города позволит решить целый ряд градостроительных проблем, в том числе изменение городской среды и благоустройство общественных зон, повышение комфортности жилья в ходе проекта реновации, создание нового качества жизни для миллионов людей, снижение риска коммунальных аварий в домах, выслуживших свой срок коммуникаций и т. д.

Так что нужен разумный баланс. Этому способствует и созданная в конце 2020 года возможность инициативного комплексного развития новых, ранее не застроенных территорий, заложенная в известных поправках к ГрК РФ и требования государственных программ об обеспечении объема вводимого жилья. Сейчас КРТ происходит в основном для высотного строительства и что ИЖС в данном случае органически вольется в этот процесс. Вся необходимая база готова и рыночные/ экономические предпосылки способствуют стремительному развитию данного процесса.

То есть, в Москве еще сохранились возможности для строительства частного жилья?

— Не будем забывать, что Москва приросла новыми территориями. Объем индивидуального жилья в Москве весьма высок: на сегодняшний день 273,63 гектара земельных участков предоставлено горожанам для индивидуального строительства жилья и ведения личного подсобного хозяйства. Кроме того, городом заключено более 1,5 тысячи договоров аренды участков для ИЖС. При этом большинство арендованных горожанами земель находится именно в Новой Москве. Московской городской Думой были приняты изменения в закон № 48 «О землепользовании в городе Москве», в соответствии с которыми собственники объектов капитального строительства могут выкупить земельные участки по льготной цене — 40% от кадастровой стоимости! Всего с момента вступления в силу нормы (апрель 2020 г.) граждане выкупили у города 83 земельных участка общей площадью девять гектаров на сумму 125,6 миллиона рублей. Экономия для них составила 188,4 миллиона рублей. Так что эта норма оказалась весьма востребованной для москвичей. Я полагаю, что такая практика должна быть востребована в регионах.

В дискуссии на Креативной неделе вы говорили о субурбии — полноценных пригородах мегаполиса. Какие задачи необходимо решить градостроителям?

— Безусловно, пригороды — неотъемлемая часть будущего любого крупного города, о котором нужно позаботиться уже сейчас, и ключевыми элементами его развития являются: структура улично-дорожной сети и наличие перспективных мест развития, позволяющих сократить маятниковую миграцию (точки приложения рабочей силы, образовательные, медицинские и социальные объекты, точки досуга и т. д.).

Кроме того, меняется сама концепция малоэтажного и коттеджного строительства — от загородного жилья как второго дома, предназначенного для отдыха, к дому в пригороде как к первому, зачастую единственному жилью. Предусматривается смешанная модель строительства: малоэтажная застройка, плавно перетекающая в многоэтажную застройку в черте города, совмещение на одной территории различных типов малоэтажных зданий. Это согласуется с существующим трендом мультиформатности застройки за последние 10 лет.

Как результат — должны появиться новые пригородные и загородные микрорайоны с качественными планировочными решениями, транспортной доступностью и качественной социальной инфраструктурой — новый этап в территориальном развитии страны.

Еще один важный аспект — ИЖС сегодня выступает как альтернативное решение, позволяющее привлечь частные инвестиции мелких инвесторов в отрасль. Образованные в ходе процесса территориального планирования территории застройки могут быть освоены, как девелоперами самого разного масштаба, реализующими проекты на них в условиях высокой обеспеченности инфраструктурной компонентой, и за счет этого имеющие возможность предложить более низкую цену и зачастую конкурирующие между собой, так и гражданами самостоятельно, путем индивидуального жилищного строительства.

На дискуссии вы упомянули об ожидаемом взрывном росте сектора частного домостроения. Какие меры для этого нужно выполнить государству?

Начнем с того, что только комплексный подход обеспечит быстрое развитие рынка ИЖС в России. Должны быть сняты барьеры в части законодательного регулирования, урегулированы спорные для всех участников рынка вопросы, как это было сделано, в свое время, для сферы высотного строительства; решены вопросы, влияющие на экономическую эффективность реализации проектов; обеспечен спрос, достаточный для комплексного развития территорий по всей стране.

Кроме того, НАМИКС подготовил конкретную программу развития малоэтажного строительства и ИЖС, которая называется «9 шагов», и включает в себя весь комплекс мер: законодательных, финансовых, стимулирующих для застройщиков и потребителей. Жилье должно быть не только красивым, но комфортным для проживания, с развитой социальной инфраструктурой, пониманием, как будет управляться поселок в дальнейшем.