Новые точки роста: как развивается российская недвижимость

На второй сессии в рамках форума РБК «Недвижимость — в поисках путей развития» эксперты обсудили источники роста индустрии в новых условиях. Условия сегодня не самые простые, страна пытается сохранить устойчивость в условиях экономического прессинга. Куда и как двигаться строительной отрасли, как трансформируется рынок недвижимости, как сегодня меняется покупатель, при участии управляющего директора «РБК-Недвижимость» Игната Бушухина разбирались заместитель руководителя Департамента городского имущества города Москвы Ирина Дегтярева, председатель Комитета Государственной думы по строительству и ЖКХ Сергей Пахомов, президент ФПК «Гарант-Инвест» Алексей Панфилов, директор по девелопменту MR Group Александр Сурменев, коммерческий директор, соучредитель October Group Юрий Коган, заместитель генерального директора Regions Development Лилия Арцибашева.

Одна из понятных точек роста и важнейший для индустрии механизм, который был запущен несколько лет назад, — комплексное развитие территорий (КРТ). То, что в народе называют «всероссийская реновация», началось в Москве, и столица сейчас готова как делиться с регионами опытом, так и продвигать собственные площадки для инвесторов.

Как напоминает Ирина Дегтярева из Департамента городского имущества, первый договор на КРТ в Москве был заключен в 2020 году и касался редевелопмента промзоны «Октябрьское поле», занимающей 137 га и расположенной сразу в двух районах — Щукино и Хорошево-Мневники. На территории промзоны — Курчатовский институт, НИИ неорганических материалов, ряд производств. Та часть промзоны, где находились уже не действующие производства (это 47 га) сейчас реорганизуется под жилье, бизнес-центры, скверы и технопарк. При этом, отметила г-жа Дегтярева, уже есть вводы, да и все работы, как предполагается, будут завершены уже в 2024 году, при том что контракт рассчитан на период до 2026 года. Дебютный проект, добавила Дегтярева, позволил сформировать практику работы.

Сегодня в рамках КРТ в столице сформировано 188 площадок на 2,5 тыс. га и с градпотенциалом в 35 млн кв. м: «Это и новые рабочие места, и новые жилые кварталы, и общественно-деловая застройка, а также производственные площади. 50 проектов уже в стадии реализации, нашли инвесторов либо среди правообладателей, которым мы предложили заключить договор, либо на аукционах», — рассказала Дегтярева.

При этом проекты в столице привлекают также и региональных игроков. Как сообщила Дегтярева, недавно контракты на КРТ выиграли инвесторы из Архангельска и Петербурга, причем они будут реализовывать не жилье, а объекты производственного и делового назначения.

Московская программа КРТ, как рассказала г-жа Дегтярева, имеет достаточно жесткие условия контрактов, особенно по части сроков реализации: по каждому проекту четко прописано, какой объект проекта когда должен быть введен. За просрочку — санкции от 100 тыс. до миллиона в день. При заключении договора также потребуется банковская гарантия. Вместе с тем подход к проектам вполне гибкий: «Мы слышим инвесторов, можем поменять ТЭПы. Если экономика на грани, переделываем проекта. Но нам очень важно соблюдать баланс городских интересов и девелоперских», — подчеркнула Ирина Дегтярева.

Важность КРТ для развития столицы подчеркивают и девелоперы. Александр Сурменев из MR Group считает, что именно с помощью этого механизма в следующие десять-двадцать лет будет преобразовываться город: «В порядок была приведена транспортная инфраструктура, дорожная, метро и так далее. Самое время, приблизив зоны, ранее недоступные горожанам, взяться за преобразование тех участков, которые были на периферии городских коммуникаций и которые сами собственники развивать не хотели или не могли, просто сдавая площади в субаренду», — отметил он.

Алексей Панфилов из «Гарант-Инвест» уверен, что сегодня в связи с интенсивным развитием города опять возник дефицит торговой функции, который ни в какой степени не смогут закрыть магазины на первых этажах жилых зданий: «Нам интересно развивать ТЦ до 50 тыс. кв. м, комьюнити-центры. Потребность в этих форматах опять сильно увеличилась», — убежден эксперт.

В свою очередь Юрий Коган из October Group предлагает посмотреть на КРТ через призму покупателя: «Для людей важна и интересна концепция „живи — работай“, то есть создание рабочих мест, наличие инфраструктуры в шаговой доступности (еда, театры, поликлиники, спортклубы) — это необходимая составляющая. Мы сразу выдаем клиенту то, что он ожидает в непосредственной близости», — отметил он.

По мнению Лилии Арцибашевой из Regions Development, зачастую на практике сначала создается жилье, и уже потом начинает появляться какая-либо инфраструктура. Но, как полагает эксперт, может быть и по-другому: «Мы как девелоперы премиальной недвижимости всегда уделяем внимание созданию качественной среды для жизни. У нас есть успешный кейс развития

Нагатинского полуострова, когда сначала мы создали курорт с насыщенной инфраструктурой, а уж потом начали развитие жилой застройки», — рассказала Арцибашева.

О том, каково направление развития рынка недвижимости во всероссийских масштабах, размышлял председатель Комитета Государственной думы по строительству и ЖКХ Сергей Пахомов. По словам Пахомова, вопрос объемов строительства, а именно ежегодный уровень ввода жилья на уровне 120 млн кв. м на самом деле понимается превратно. Согласно идее президента страны, речь должна идти не о цифрах ради цифр, а о ежегодном улучшении жилищных условий для 5 млн людей. Происходит ли по факту улучшение при выполнении плановых показателей, это, по мнению депутата, вопрос — слишком высока доля инвестиционного спроса среди покупателей новостроек.

В то же время, по его мнению, отечественному стройкомплексу работать с каждым годом становится все проще, поскольку административные барьеры снижаются, происходит разбюрократизация процессов. При этом сегодня все еще действует несколько сотен согласований, не идущих вразрез с вопросами безопасности, поэтому один из резервов роста еще и в этом: чем проще работать индустрии, тем легче.

Другая проблема — недостаточная цифровизация внутри отрасли, все процессы в отрасли должны быть подчинены единому механизму: «Коллеги из Минстроя сейчас эту конструкцию все раскручивают. Это придаст и скорость, и понятность, и прозрачность», — уверен Пахомов.

Неоднозначно оценил эксперт льготную ипотеку в том виде, в каком она сегодня существует. Она, по мнению Пахомова, уже перестала быть доступной, поскольку в среднем ежемесячный платеж превышает 30 тыс. рублей. При этом большая часть тех, кто хотел льготную ипотеку, уже это сделали. Однако способы сделать недвижимость более доступной все еще имеются: «Самой стройки в цене „квадрата“ не больше половины. Если государство говорит, что заинтересовано строить 120 млн, необходимо использовать не только механизмы прямой бюджетной поддержки. Будущее за изменением формы взаимодействия власти и девелопера. Время, когда девелопер командует властью, уходит. Власть сама должна решать, что, как и где строить. Каждому региону, каждому главе муниципалитета важно понимать, куда будет развиваться его город. Нам необходимо единое понимание градпотенциала», — отметил Пахомов.

Александр Сурменев из MR Group согласился, что барьеров со стороны государства действительно стало меньше, однако, по его мнению, не стоит завершать программу льготной ипотеки. Конечным бенефициаром ее все же являются не девелоперы и не инвесторы, а целевая аудитория, для которой ипотека без субсидий труднодоступна. Цену как раз таки диктует стоимость стройматериалов: тот же бетон вырос за 3 месяца на 30%.

Поддержал коллегу Алексей Панфилов из «Гарант-Инвест», добавив, что повышение ключевой ставки сейчас бьет по любому кредитованию, будь то жилье или коммерческая недвижимость: «Рестораторы открывают новые проекты на кредитные деньги, ретейлеры тоже. В неменьшей степени это касается девелоперов. На всех влияет ключевая ставка. Поэтому важно сохранить льготную ипотеку: она драйверит рекордные объемы ввода, а вслед за жильем возводится коммерческая недвижимость. Поэтому для всех важно, чтобы ипотечный механизм работал и дальше», — считает Алексей Панфилов.

Разумеется, мерилом всего является человек. Поэтому и за любыми цифрами, связанными с объемом ввода новостроек, стоят их покупатели. Как отметил Юрий Коган из October Group, сейчас переселение за сотни и тысячи километров наиболее активно рассматривает несколько групп. Первая — молодежь, один из самых важных факторов миграции — наличие образовательных центров в мегаполисах.

Другие переселенцы — карьеристы либо уже состоявшиеся люди. Люди в возрасте 30—45, которые едут в Москву ради будущего. Они стараются найти жилье ближе к центру, им интересна транспортная доступность, близость к хорошим школам, театрам, поликлиникам. Данная целевая аудитория рассматривает перемещение в Москву, фокусируясь на районах со сложившейся инфраструктурой и хорошей репутацией. Третья аудитория — предпенсионный или пенсионный возраст. Их перевозят в столицу дети, понимая, что здесь оптимальное качество жизни.

«Мы строим 16-этажное здание на Мосфильмовской. У нас 50% покупателей — регионалы. Продукт удовлетворяет всем трем аудиториям. Это и близость к центру, и наличие большого количества вузов, медицинских учреждений, парков», — рассказал Юрий Коган.

Лилия Арцибашева из Regions Development считает, что сегодня ключевой является концепция 15-минутного города, и девелоперам стоит ориентироваться именно на нее при выборе площадок под застройку: «Мы в поиске новых премиальных локаций обращаем внимание, как среда формирует качество жизни в районе, оцениваем, какие есть природные зоны, парки, престижные образовательные учреждения. Сейчас мы занимаемся проектом в районе Преображенское — он считается интеллигентским, но тут нет премиальной среды, и мы восполняем этот пробел. В нашем ЖК «Преображенская площадь“ ключевые покупатели — местные жители, которым как раз не хватало того, что может повысить их уровень жизни», — отметила эксперт.

В свою очередь Сергей Пахомов отметил важность трудовой миграции в стране, а социальной мобильности должно способствовать развитие сегмента арендного жилья.

Рынку недвижимости понятно куда расти, каковы наилучшие условия для роста. Это и дальнейшее снятие административных барьеров, и механизм КРТ как элемент развития и городов, и индустрии, и улучшение среды для жизни людей, и важность миграции как фактора спроса, и необходимость диджитализации всех процессов, связанных с урбанистикой и девелопментом, и льготная ипотека. Но главное — во всем этом необходимо участие государства: масштабные перемены, связанные с изменением городов, возможны лишь тогда, когда власть на всех уровнях осознает необходимость в них.