Недооцененные активы в последние годы становятся всё более привлекательными для покупателей-инвесторов, при этом наиболее ликвидными лотами становятся объекты недвижимости. В их числе здания и территории, у которых есть обременения — споры собственников, банкротства. Специалисты превращают эти объекты в эффективные и возвращают в оборот. Ключевые аспекты работы с такими активами, преимущества этих инвестиций и новые возможности для партнеров и инвесторов обсудили эксперты в рамках специальной сессии VI Ежегодного Форума РБК «Недвижимость в России». Инициатором сессии выступила инвестиционно-финансовая группа Agastone, основателем которой является предприниматель Максим Долгополов.
Управляющий партнер ИФГ Agastone Вячеслав Давыдов рассказал, что компания ведет работу с недооцененными активами, находит наиболее оптимальные условия для использования таких объектов, согласовывает с юридической службой и девелоперами.
«Те объекты, которые сегодня продаются, являются недооценённым активом. Например, земельный участок, на котором, условно, стоит гараж, можно продавать очень долго, и это не принесет никакой выгоды, если не посмотреть на него с другой стороны и не сделать редевелопмент и построить, например, высотное здание. Наша задача и заключается в том, чтобы найти такие недооцененные активы и вернуть в оборот», — рассказал Давыдов.
Он отметил, что из большого объема проблемных активов выбираются объекты с наибольшим потенциалом, «упаковываются» и перепродаются якорному инвестору.
«Мы работаем с различными партнерами, которые капитализируют объекты в несколько раз. Таким образом, мы получаем кейс, который можем продать инвестору и разместить его в более надежных условиях», — пояснил Давыдов.
Он отметил, что недооцененных активов только по Москве и Санкт-Петербургу насчитывается до 20%. Эти объекты выведены из коммерческого оборота, не приносят выгоды владельцу, пользы жителям и налоговых поступлений в бюджет.
«Команда наших специалистов переупаковывает этот актив в доходный бизнес, который прозрачен, понятен и интересен инвесторам», — подчеркнул Давыдов.
Он добавил, что для объекта находится арендатор, после чего данный актив уже становится интересен стратегическому инвестору, который сможет получать 12% годовых, что в разы выше чем нынешняя доходность по вкладам в банках.
Реализацией недооцененных активов также занимаются различные площадки, в числе которых выступает Российский аукционный дом (РАД). Организация занимается проведением аукционов по покупке и продаже активов предприятий, находящихся в процедуре банкротства или готовых реализовать имущество в досудебном порядке недвижимости. Директор департамента продаж РАД, советник генерального директора Наталья Круглова отметила, что в 2020 году, несмотря на пандемию, количество сделок на площадке увеличилось, сумма от проданных объектов составила 30 млрд рублей.
«Интерес к проблемному имуществу растет и люди начали лучше понимать, что проблемность — это не характеристика актива, это характеристика его провенанса, и при должных механизмах работы с этим имуществом — это абсолютно качественные активы без всяких признаков токсичности», — подчеркнула Круглова.
Она добавила, что с начала этого года РАД оформил сделки на 15,5 млн рублей. «То есть за первые пять месяцев мы сделали больше половины оборота прошлого года», — отметила Круглова. Она добавила, что основными контрагентами компании являются Сбербанк, Агентство по страхованию вкладов, банк Траст.
С недооцененными активами сейчас также активно работает и банковский сектор. «В залоге у банков находится много имущества, в том числе и недвижимости, включая квартиры, большие торговые центры и заводы», — рассказал управляющий директор — начальник управления принудительного взыскания и банкротства, департамент по работе с проблемными активами ПАО «Сбербанк» Евгений Акимов.
Он отметил, что Сбербанк ведет такую работу и запустил специальную платформу для продажи активов и поиска инвесторов, на которой в настоящее время размещено 11 тысяч проблемных активов, из которых около 2,5 тыс. объектов недвижимости.
Акимов рассказал, что многие предприниматели покупают активы в банкротстве.
«Покупать такой актив нестрашно, с юридической точки зрения — это самый чистый актив, поскольку он не обременен никакими долгами. У таких компаний происходит перезапуск», — подчеркнул он, добавив, что даже в период пандемии у инвесторов был интерес к таким активам.