Тренды в сфере девелопмента: ипотека, инновации, комфортная среда для жизни

19 ноября представители власти, девелоперы, банки и эксперты рынка недвижимости обсудили основные тенденции, влияющие на развитие строительной сферы на онлайн-конференции Сбера «Тренды 2021 и их влияние на развитие девелопмента».

Модератором круглого стола выступил вице-президент — директор дивизиона «Кредитные продукты и процессы» Сбербанка Сергей Бессонов. Он отметил, что отрасль девелопмента традиционно является лидером с точки зрения динамики развития. По словам Бессонова, стройотрасль сейчас - это драйвер экономического роста и вносит существенный вклад в объемы ВВП России. При этом в 2021 году основными тенденциями и драйверами роста в строительстве стали продолжающийся рост цен, ипотечное кредитование и развитие индивидуального жилищного строительства, сказал Бессонов. Из перспективных трендов Сергей акцентировал внимание на цифровизации отрасли и поделился мнением, что в недалеком будущем искусственный интеллект ляжет в основу принятия решений о проектном финансировании жилых проектов и уже во 2 квартале 2022 года Сбер в пилотном режиме внедрит такие инструменты, благодаря чему срок одобрения Банком сделок застройщиков составит 5 дней.

В свою очередь, заместитель министра строительства и ЖКХ РФ Никита Стасишин подчеркнул, что успешно преодолеть сложности, связанные с пандемией, строительной отрасли позволил переход на проектное финансирование и механизм счетов эскроу, состоявшийся 2,5 года назад. За это время девелоперские компании научились эффективно использовать механизм эскроу. «За 10 месяцев 2021 года увеличилось количество выданных разрешений на строительство, а соответственно, и проектного финансирования с использованием счетов эскроу на порядка 32 млн кв. м жилой площади. Если говорить про действующие разрешения на строительство, то это около 156 млн кв. м, а градостроительного потенциала - еще на 223 млн кв. м по всей стране», - отметил Стасишин.

По словам замминистра, девелоперские компании активно вкладываются в покупку новых земельных участков, модернизирование строительных мощностей и переход на новое качество строительства жилья. Стасишин также поделился планами министерства в части законотворчества. В частности, Минстрой РФ планирует сократить требования к проектным декларациям. Это позволит упростить для застройщиков работу в Единой информационной системе жилищного строительства, повысит прозрачность девелоперских проектов для покупателей и удобство работы для контролирующих органов в регионах. Также до конца 2021 года Минстрой РФ рассчитывает на принятие в Госдуме законопроекта об индустриальном способе строительства ИЖС, что даст возможность распространить на этот сегмент недвижимости проектное финансирование, механизм счетов эскроу, а значит и действие всех льготных ипотечных программ.

Продолжая тему проектного финансирования, директор Департамента обеспечения банковского надзора Банка России Александр Данилов отметил динамичное развитие строительной отрасли. Сегодня около 75% проектов жилищного строительства возводится по новым правилам с счетами эскроу. При использовании проектного финансирования средства дольщиков надежно защищены гарантией банковских организаций, говорит Данилов. При этом уже есть примеры успешной реализации проектов, строящихся с привлечением проектного финансирование, счета эскроу по которым были раскрыты.

Данилов также затронул тему рекордного объема выдачи ипотеки в 2020 году на фоне действия льготной ипотечной программы. Несмотря на то что в середине 2021 года условия субсидированной ипотеки на новостройки были изменены, в Банке России не зафиксировали значительного снижения объемов выдачи. Многие заемщики с программы льготной ипотеки на новостройки переориентировались на семейную ипотеку с более низкой ставкой по кредиту. По прогнозу эксперта, темпы роста ипотечного кредитования по итогам 2021 года могут достигнуть 25-27%.

О влиянии ипотечного кредитования на рынок новостроек в своем выступлении говорил вице-президент — директор дивизиона «ДомКлик» Сбербанка Николай Васёв. По его словам, доля первичного жилья в спросе на ипотеку сократилась с 30% в марте-июне 2021 года до 25% - в сентябре-октябре 2021 года. При этом «ДомКлик» наблюдает рост доли семейной ипотеки в структуре выдачи с 3,5% до 6% после изменения программы субсидированной ипотеки на новостройки в середине 2021 года.

Кроме того, Васёв подчеркнул, что рост цен на недвижимость связан в большей степени с дефицитом предложения на рынке. «В начале 2020 года снижалась ключевая ставка, вместе с ней начал расти спрос, но и цены. Поскольку предложение не увеличилось, это фактически дало рост цен», - добавил он. Однако, по словам Васёва, есть надежда, что застройщики будут увеличивать количество строящихся жилых комплексов.

Еще одной тенденций на рынке жилой первичной недвижимости в 2021 году стала покупка квартир с отделкой, указывает партнер компании «Метриум» (участник партнёрской сети CBRE) Мария Литинецкая. «Если еще 1,5 года назад доля квартир с чистовой или предчистовой отделкой была 15%, а сейчас 80%. две трети квартир в Москве продаются с отделкой или предчистовой отделкой», - отметила она. При этом в проектах более высоких классов - бизнес и премиум - покупатели особое внимание обращают не только на наличие отделки, но и на технологии умного дома и необычные архитектурные решения. 

Продолжая сессию, заместитель генерального директора ПАО «Группа ЛСР» Иван Романов отметил, что сегодня меняется потребительское поведение покупателей жилья. Стремительно растет доля клиентов в возрасте 25-35 лет, которые предъявляют совершенно другие требования к качеству девелоперского продукта. Например, для покупателей становится важной окружающая среда вокруг жилого комплекса, наличие в пешеходной доступности инфраструктуры для активного развития и отдыха, удобная транспортная доступность. «Покупатели выбирают жилые комплексы где есть все, что нужно для жизни и ценят возможность заселиться в квартиру как можно быстрее после окончания строительства», - сказал Романов.

В онлайн-конференции для застройщиков приняла участие управляющий директор-начальник управления финансирования недвижимости Сбербанка Светлана Назарова, которая стала модератором сразу четырех тематических сессий: о тенденциях на рынке проектного финансирования и ипотеки, инновациях в управлении проектами и внедрении искусственного интеллекта в систему управления сотрудниками, перспективах технологий «зеленого» строительства и повестке ESG, а также о развитии умных жилых кварталов, домов и квартир. Светлана отметила, что умные технологии и ESG неразрывно связаны. А учитывая, что по оценкам некоторых экспертов, около 1/3 горожан России живут в многоквартирных домах, построенных в рамках девелоперских проектов с 90-х гг. преимущественно с класс эффективности ниже уровня C, при этом, сроки службы строящегося жилья высоки. Текущие проекты будут оказывать влияние в очень длительной перспективе. И уже сейчас важно внедрять принципы “зеленого” строительства – это является инвестицией в будущее и находит поддержку потребителей, а также повысит спрос на такое жилье в ближайшей перспективе.

В разговоре про инновационные технологии в строительстве и девелопменте генеральный директор компании VisionLabs Дмитрий Марков обратил внимание, что сегодня большое внимание уделяется внедрению системы видеоаналитики на строительных площадках. Так, ведется биометрическая фиксация прихода и ухода работников, изменяется их температура. Также технологии позволяют повышать уровень безопасности на стройках: контролировать нахождение людей в определенных зонах, следить за касками и жилетами на работниках. В то же время в жилых комплексах все большую популярность набирают, например, домофоны с камерами и функцией распознавания лиц. Такие технологии обеспечивают удобство, комфорт и безопасность для жителей.

В завершении конференции выступил московский урбанист, автор проекта «Город для людей» Аркадий Гершман. Он рассказал о часто встречающихся и повторяющихся на протяжении нескольких десятилетий градостроительных ошибках при строительстве крупных жилых массивов в России. Речь о неудобном расположении входов в подъезды, стихийных парковках напротив входов в жилые дома, заставленных автомобилями дворовых территориях, транспортной необеспеченностью новых микрорайонов на окраинах городов и т.д. 

По словам Гершмана молодое поколение сегодня покупает не столько квадратные метра или количество комнат в квартире, сколько стиль жизни. Люди хотят жить в нормальном и здоровом городе. Он сказал, что важно развивать инициативы добрососедства и создавать внутри жилых комплексов пространства для общения соседей. Так, в России есть примеры когда застройщики проводили соучаствующее проектирование и вовлекали в этот процесс будущих жителей еще на первичных этапах строительства домов. «Покупая жилье, люди хотят иметь все городские блага под боком, поэтому важно строить смешанные районы. Люди покупают не просто недвижимость, а образ жизни», - заключил урбанист.