«Начать хотелось бы со спроса. Спрос немного лихорадит. Есть разные тенденции, которые мы заметили в конце прошлого года. Объем сделок по России в 2024 году составил 4,2 млн м². Это ниже на 36%, чем в 2023 году».
«То, что мы наблюдаем по спросу, вызвано макроэкономическими факторами, такими как высокая ключевая ставка. Эти факторы будут оказывать влияние и в новом, 2025 году. По нашим оценкам, объем сделок будет сильно меньше, он не превысит 3,5 млн м². Но, может быть, это и неплохо, потому что ранее мы жили в период большого предложения, а сейчас баланс выровнялся, что позволяет нам поддерживать рабочий уровень ставок».
«Первая тенденция — отрезвление. Высокая ключевая ставка приводит к несоответствию ожиданий инвесторов и девелоперов, это влияет и на бизнес самих арендаторов. Спрос на аренду падает из-за высокой ставки. При этом в 2025 году должно произойти успокоение рынка, безудержного роста арендной ставки дальше не должно быть».
«Мы все видим, что дисбаланс спроса и предложения начинает выравниваться. Арендаторы стали работать над эффективностью складских запасов и площадей. Мы управляем инвестиционным портфелем порядка 2 млн м² и видим, что арендаторы не просто остаются внутри нашего портфеля, они развиваются. В 2025 году мы ожидаем, что владельцы недвижимости будут иметь преимущество перед девелоперами, которые строят в аренду».
«Если вопрос в том, почему у нас низкая доля складского аутсорсинга, то это исторические национальные особенности, которые сложились в России. Мы уделяем внимание, в первую очередь, крупным игрокам и большим площадям, но на самом деле они занимают даже не самую большую часть складского рынка и сообщества. У нас нет точных данных, но я бы дал оценку 50 на 50. Начиная с объема 20 тыс. м², собственная логистика компании по эффективности сравнима с эффективностью логистического оператора. Но есть и другая половина грузовладельцев, у которых стоки 10, 5, 2 тыс. м², и они очень сильно формируют обстановку на этом рынке».
«Для всех формат „лайт-индастриал“ выглядит как ванильный раф, и всем хочется вложиться в этот сегмент. Но я бы посмотрел несколько по-другому. Впервые появляются понятные классификации и у консультантов, и у рынка. Потенциальный инвестор, арендатор и владелец будущего бокса в формате „лайт-индастриал“ начнут всё больше разбираться в этом сегменте».
«Всё так же давят колоссальная ключевая ставка, инфляция на рынке стройматериалов и рынке труда. Что мы увидим в этом году? Вряд ли на рынок выйдет много парков. Начнут замедляться арендные ставки: арендаторы уже отказываются от ставок выше 20 тысяч рублей за м². Как это будет влиять на девелоперов? Многие просто не смогут окупать сдачу в аренду».
«Около 300 тыс. метров были построены в 2024 году, из этих площадей половину построили два системных игрока: компании Paramеtr и ХСА. Что значат эти цифры? Соотношение по Москве, например, у нас такое: около 800 тысяч метров лайт-индастриала суммарно относительно 30 миллионов общего индустриально-складского рынка класса А. На Западе же доля лайт-индастриала составляет в общем объеме более 50%. Так что нам предстоит еще много построить».
«Коснусь проблемы спроса. Я не совсем согласна с коллегами. Один популярный маркетплейс в 2023 году показал рост 80%, а в 2024 — 53%. Этот рост продолжится, даже несмотря на падение покупательной способности населения. Люди будут покупать более дешевые товары, возможно занимающие много места, и складские площади все равно будут нужны».
«Мы должны вводить новые механизмы по ставке. Наша компания, например, сейчас просто не входит в новые арендные сделки, потому что мы не хотим жить несбыточным будущим и нести убытки. Построить склад — не очень простая история, девелопера ждут сюрпризы, от 12 до 18 месяцев занимает только инвестиционная фаза. Мой прогноз: складов в ближайшее время строиться не будет, в первую очередь из-за позиции банков».
«Я не соглашусь, что девелоперы строят в убыток. Спрос очень высокий все последние два года, свободного предложения практически нет. Обычно на лот стоит длинная очередь. Спрос выше предложения — это очень важный показатель. Россия, безусловно, будет расти в показателе площадей складов для маркетплейсов».
«В начале 2024 года к нам пришли 100% наших партнеров с информацией, что у них не очень удачные кредитные продукты и кто-то может уйти в дефолт. Из-за этого требуется одномоментно поднять арендную ставку на 50%. А X5 драматически зависит от проектов по строительству распределительных центров. Поэтому нам пришлось принимать меры».