Рынок складской недвижимости: траектория развития, форматы и перспективы
18 февраля в рамках форума «Сила четырех — 2025» прошла сессия «Трансформация рынка индустриальной недвижимости». Спикеры обсудили, как на отрасль повлияла высокая ключевая ставка, что ждет сферу складской недвижимости в будущем — падение или поступательный рост, а также поделились соображениями о своем видении стратегии для инвесторов, бизнеса и девелоперов в новой экономической реальности.
В дискуссии приняли участие Алексей Смердов, инвестиционный директор PARUS Asset Management, Елена Бондарчук, основатель и акционер ГК «Ориентир», Марина Харитонова, генеральный директор Аccent Capital, Захар Вальков, генеральный директор Radius Group, Александр Манунин, управляющий партнер Parametr, Александр Никишов, управляющий директор ХСА, Дмитрий Лыгин, директор по аренде Raven Russia, Денис Маслов, директор по недвижимости X5 Group, и Иван Масалов, директор ПЭК: 3PL. Дискуссию модерировали Павел Демидович, ведущий телеканала РБК, и Антон Алябьев, старший директор, руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости CORE.XP.
Антон Алябьев начал дискуссию с основных показателей рынка складской недвижимости, констатировав снижение оборотов:
«Начать хотелось бы со спроса. Спрос немного лихорадит. Есть разные тенденции, которые мы заметили в конце прошлого года. Объем сделок по России в 2024 году составил 4,2 млн м². Это ниже на 36%, чем в 2023 году».
Тему падения спроса продолжил Захар Вальков, обозначивший причины произошедших изменений:
«То, что мы наблюдаем по спросу, вызвано макроэкономическими факторами, такими как высокая ключевая ставка. Эти факторы будут оказывать влияние и в новом, 2025 году. По нашим оценкам, объем сделок будет сильно меньше, он не превысит 3,5 млн м². Но, может быть, это и неплохо, потому что ранее мы жили в период большого предложения, а сейчас баланс выровнялся, что позволяет нам поддерживать рабочий уровень ставок».
Затем слово взял Алексей Смердов, который показал взгляд инвестора на рынок складской недвижимости:
«Первая тенденция — отрезвление. Высокая ключевая ставка приводит к несоответствию ожиданий инвесторов и девелоперов, это влияет и на бизнес самих арендаторов. Спрос на аренду падает из-за высокой ставки. При этом в 2025 году должно произойти успокоение рынка, безудержного роста арендной ставки дальше не должно быть».
С предыдущими спикерами в своей оценке рынка согласился и Дмитрий Лыгин:
«Мы все видим, что дисбаланс спроса и предложения начинает выравниваться. Арендаторы стали работать над эффективностью складских запасов и площадей. Мы управляем инвестиционным портфелем порядка 2 млн м² и видим, что арендаторы не просто остаются внутри нашего портфеля, они развиваются. В 2025 году мы ожидаем, что владельцы недвижимости будут иметь преимущество перед девелоперами, которые строят в аренду».
Иван Масалов продемонстрировал несколько иную точку зрения на проблемы складской недвижимости, рассказав о перспективных форматах ведения подобного бизнеса:
«Если вопрос в том, почему у нас низкая доля складского аутсорсинга, то это исторические национальные особенности, которые сложились в России. Мы уделяем внимание, в первую очередь, крупным игрокам и большим площадям, но на самом деле они занимают даже не самую большую часть складского рынка и сообщества. У нас нет точных данных, но я бы дал оценку 50 на 50. Начиная с объема 20 тыс. м², собственная логистика компании по эффективности сравнима с эффективностью логистического оператора. Но есть и другая половина грузовладельцев, у которых стоки 10, 5, 2 тыс. м², и они очень сильно формируют обстановку на этом рынке».
Масалов добавил, что многие арендодатели, не находя крупного арендатора, режут свои площади на «клетушки». Для многих таких грузовладельцев аутсорсинг был бы выходом, так как они могут экономить на этом до 40% расходов.
Тему перспективных форматов продолжил Александр Никишов, который сделал акцент на сегменте «лайт-индастриал»:
«Для всех формат „лайт-индастриал“ выглядит как ванильный раф, и всем хочется вложиться в этот сегмент. Но я бы посмотрел несколько по-другому. Впервые появляются понятные классификации и у консультантов, и у рынка. Потенциальный инвестор, арендатор и владелец будущего бокса в формате „лайт-индастриал“ начнут всё больше разбираться в этом сегменте».
Отметил спикер и сложности, с которыми сталкиваются участники рынка:
«Всё так же давят колоссальная ключевая ставка, инфляция на рынке стройматериалов и рынке труда. Что мы увидим в этом году? Вряд ли на рынок выйдет много парков. Начнут замедляться арендные ставки: арендаторы уже отказываются от ставок выше 20 тысяч рублей за м². Как это будет влиять на девелоперов? Многие просто не смогут окупать сдачу в аренду».
Александр Манунин также высказался о состоянии рынка лайт-индастриала и его будущем в среднесрочной перспективе:
«Около 300 тыс. метров были построены в 2024 году, из этих площадей половину построили два системных игрока: компании Paramеtr и ХСА. Что значат эти цифры? Соотношение по Москве, например, у нас такое: около 800 тысяч метров лайт-индастриала суммарно относительно 30 миллионов общего индустриально-складского рынка класса А. На Западе же доля лайт-индастриала составляет в общем объеме более 50%. Так что нам предстоит еще много построить».
Спикер подчеркнул, что на состояние отрасли влияет и позиция государства. В частности, он упомянул программу КРТ (комплексное развитие территорий): в ее рамках осуществляется вынос промзон за пределы Москвы. Это, в числе прочего, ведет к нехватке предложения в арендном сегменте. Согласно данным Манунина, у бизнеса в Москве есть запрос на более чем 3,5 млн м² формата «лайт-индастриал». Однако сейчас многие компании просто не могут найти свободные складские помещения.
Елена Бондарчук продолжила тему спроса на складскую недвижимость:
«Коснусь проблемы спроса. Я не совсем согласна с коллегами. Один популярный маркетплейс в 2023 году показал рост 80%, а в 2024 — 53%. Этот рост продолжится, даже несмотря на падение покупательной способности населения. Люди будут покупать более дешевые товары, возможно занимающие много места, и складские площади все равно будут нужны».
Эксперт обозначила особую роль помещений для маркетплейсов. Если новые склады будут строиться, то в основном именно для их нужд. При этом отрасль переживает тяжелые времена из-за высокой ключевой ставки, отметила спикер. Не существует таких частных инвесторов, которые могут обеспечить строительство достаточного количества складских мощностей. Бондарчук подчеркнула, что складская отрасль имеет стратегическую важность: это часть жизненно важной инфраструктуры государства. Но отношение к сфере надо пересмотреть — нужна государственная поддержка. В завершение, спикер еще раз высказала озабоченность текущим положением дел:
«Мы должны вводить новые механизмы по ставке. Наша компания, например, сейчас просто не входит в новые арендные сделки, потому что мы не хотим жить несбыточным будущим и нести убытки. Построить склад — не очень простая история, девелопера ждут сюрпризы, от 12 до 18 месяцев занимает только инвестиционная фаза. Мой прогноз: складов в ближайшее время строиться не будет, в первую очередь из-за позиции банков».
Марина Харитонова оспорила некоторые тезисы предыдущих спикеров:
«Я не соглашусь, что девелоперы строят в убыток. Спрос очень высокий все последние два года, свободного предложения практически нет. Обычно на лот стоит длинная очередь. Спрос выше предложения — это очень важный показатель. Россия, безусловно, будет расти в показателе площадей складов для маркетплейсов».
Завершая дискуссии точкой зрения крупного бизнеса, Денис Маслов как представитель ретейла заявил, что из-за положения дел на рынке складской недвижимости X5 Group пришла к необходимости выкупить у арендодателей часть существующих складов и строящихся проектов:
«В начале 2024 года к нам пришли 100% наших партнеров с информацией, что у них не очень удачные кредитные продукты и кто-то может уйти в дефолт. Из-за этого требуется одномоментно поднять арендную ставку на 50%. А X5 драматически зависит от проектов по строительству распределительных центров. Поэтому нам пришлось принимать меры».