Рынок жилой недвижимости в 2023 году сохраняет устойчивость вопреки актуальным политическим и экономическим рискам. Один из важнейших показателей самочувствия отрасли — высокий спрос на ипотеку со стороны потребителя, который поддерживается субсидированными ипотечными госпрограммами.
Что происходит с ипотекой сегодня и и какие можно делать прогнозы относительно дальнейшего развития событий, обсудили эксперты на конференции «Банки. Трансформация. Экономика. 2.0».
В дискуссии приняли участие вице-президент Ассоциации банков России Алексей Войлуков, руководитель аналитического центра, управляющий директор ДОМ. РФ Михаил Гольдберг, вице-президент по работе с органами государственной власти и корпоративным отношениям ГК «ПИК» Дмитрий Тимофеев, коммерческий директор группы «Самолет» Кирилл Храпов, заместитель руководителя Управления Росреестра по Москве Мария Макарова, руководитель Центра разработки ипотечных продуктов ПСБ Марина Заботина.
Эксперты проанализировали итоги первого квартала и сделали прогнозы на весь 2023 год, поговорили о ситуации на первичном рынке и ожиданиях застройщиков, рассмотрели, как изменились программы льготного кредитования и каковы сейчас тренды в ценообразовании на недвижимость в ключевых сегментах, затронули вопрос появления ипотечного пузыря на рынке.
ПОЛОЖЕНИЕ ДЕЛ
Специфика этого года — скачкообразная динамика спроса. Январь и февраль оказались сложными для рынка. Статистика зафиксировала серьезный спад, при этом было не очень понятна его природа — ставки не падали и не росли, не было каких-то экстраординарных фоновых событий. Однако к марту спад был преодолен — кредитов было выдано на 500 млрд рублей — это сопоставимо с аналогичным периодом 2022 года. Апрельские итоги, по прогнозам экспертов, также окажутся позитивными.
«Ожидаем, что в апреле выдача останется высокой — может быть выдано 140−150 тыс. кредитов на сумму 510−530 млрд руб. Это примерно в 2,5−3 раза больше, чем в апреле прошлого года, когда спрос практически остановился», — отметил Михаил Гольдберг из ДОМ.РФ.
В свою очередь коммерческий директор группы «Самолет» Кирилл Храпов акцентировал внимание на динамике ввода: за первый квартал на рынок столичного региона был выведен минимальный объем за последние 10 лет — 1,3 млн кв. м, тогда как в 3 — 4 кварталах прошлого года выводилось по 2 млн кв. м.
Эксперты также указали на рассинхрон номинальных цен и реальных. Вице-президент Ассоциации банков России Алексей Войлуков отметил, что по факту скидка для покупателей достигает в ряде случаев 30 — 35%.
Впрочем, данные Росреестра говорят о стабильной ситуации, нежели о коррекции. В I квартале 2023 показатель средней цены зарегистрированного ДДУ сопоставим со значениями 4 квартала 2022 года: с октября 2022 по март 2023 средний бюджет покупки — 15 млн руб. за квартиру, 8,5 млн руб. за нежилое помещение и 2,7 млн руб. за машиноместо.
«Можно говорить об установившейся с конца прошлого года ценовой стабильности», — считает замруководителя Управления Росреестра по Москве Мария Макарова.
ПРОГНОЗЫ И ОЖИДАНИЯ
Что сменит нынешнюю стабильность, пока не очень понятно. Часть экспертов считает, что рынок ждет снижение цен, часть — что рост продолжится, пусть и более скромными темпами.
Михаил Гольдберг полагает, что, хотя в номинальном выражении рост может составить 2 — 3%, но в реальном мы увидим небольшое снижение. Определенную роль в этом сыграет Снижение доли ипотеки от застройщиком (из-за борьбы ЦБ с околонулевыми ставками).
А вот Кирилл Храпов из компании «Самолет» считает, что стоимость будет корректироваться в большую сторону, в том числе в наиболее перспективных локациях, в связи с небольшим объемом нового предложения.
«Новая Москва показывает рост средней стоимости за первый квартал 10%», - отметил Храпов.
ОКОЛОНОЛЯ
Одним из важных факторов, определяющих стабильность отрасли, эксперты назвали прогнозируемость, при которой власть максимально аккуратно меняет правила игры. Вопросы у экспертов рынка вызвало стремительное вмешательство ЦБ в сложившиеся на рынке условия и запрет околонулевой ипотеки от застройщика, которая набрала популярность в последний год.
Алексей Войлуков полагает, что можно было бы обойтись менее радикальными мерами. например, повысить информированность потребителя, является ли цена квартир с околонулевой ипотекой действительно завышенной, при этом отмечая, что ипотека по нулевой ставке была выгодной для заемщиков и позволяла купить жилье большего метража. По его мнению, поставило крест решение ЦБ и на субсидируемой ипотеке от работодателей, при том что многие предприятия в последнее время помогали своим работникам с покупкой квартир по этой схеме.
«Вопрос - как решить проблему. Если сейчас работодатель будет пытаться компенсировать работнику ежемесячные платежи, он попадет на налоги. Это увеличит нагрузку в полтора раза.
Но есть альтернативы, например, траншевая ипотека, при которой сначала делается символический взнос, потом до конца стройки ничего почти не платится, а дальше производятся обычные платежи. Это удобно для тех, кто хочет приобрести жилье на этапе котлована.», - отмечает Войлуков, добавляя, что сегодня покупателям жилья нужны работающие схемы господдержки, такие как семейная ипотека или КРТ, но они должны быть максимально целевыми, потому что что льготная ипотека в том виде, в каком она появилась в 2020 году, нужна была в первую очередь для поддержки не граждан, а строительного сектора, и пользовались ею прежде всего спекулятивные инвесторы, что серьезно разогрело рынок.
Соглашается с ним Кирилл Храпов: «Мы - за то чтобы работа регулятора была долгосрочной и предсказуемой. Девелоперский цикл - 1,5 года подготовки, 2 - 3 года реализации. Когда в 20-м году возник всплеск спроса, застройщик не успел с новым предложением, которое выходит года через полтора - два. В прошлом году как раз было выведено за второе полугодие более 4 млн кв.м», - отмечает он, добавляя, что принимать решения, которые могут в этих условиях негативно сказаться на характере спроса, нельзя скоропалительно.
ТРЕНДЫ И ТЕНДЕНЦИИ
Вместе с тем, как полагают участники дискуссии, ипотека, точнее, запрос на улучшение жилищных условий, у россиян продолжает быть актуальным.
«В прошлом году в стране было выдано 4,8 трлн рублей, это ниже чем в 2021, но сопоставимо с 2019 годом», - отмечает руководитель Центра разработки ипотечных продуктов ПСБ Марина Заботина. По ее мнению, спрос сегодня определяют госпрограммы, особенно семейная ипотека. Второй момент, влияющий на спрос сейчас - диджитализация банковских услуг и продуктов. Банки уходят в “цифру”, мы учимся предоставлять всё более быстрые решения. С другой стороны, сказать, что мы целиком туда уйдем, тоже не правильно. Ипотека всегда останется с человеческим лицом, потому что элемент, клиентский бизнес строится на эмпатии», - отмечает Марина Заботина.
Тем не менее, дистанционное взаимодействие, безусловно, идет на пользу рынку. Это подчеркнула в своем выступлении и Мария Макарова из Росреестра.
«Дистанционное взаимодействие между ведомством, девелоперами и кредитными организациями приносит реальные результаты. Например, если в 2020 году доля регистрации ипотеки в электронном виде была равна 33%, то уже по результатам первого квартала 2023 года она составила 85,5%. При этом за 24 часа мы регистрируем более 94% ипотечных сделок. Такой рост подчеркивает удобство получения онлайн-услуг и значительно экономит время и усилия заявителей», — говорит Макарова.
А вот по мнению Кирилла Храпова, игрокам рынка и регуляторам необходимо задуматься не только о программах субсидирования и о диджитализации, но и о том, как повышать спрос в условиях, когда все кто мог взять кредит, уже взяли.
«Первое - помогите людям накопить на первый взнос. Есть ли у нас целевые накопительные счета от государства или банков для потребителей, как в Англии и Германии? Нет! Второе - растущий средний срок погашения ипотеки, в т.ч. по ставке 0,1%. Есть опасение, что те люди, кто взял кредит на таких условиях, уже не вернутся на рынок, пока не погасят ипотеку. Дайте возможность без проблем уступать квартиру новому заемщику, не меняя кредит на другой, по новой ставке, а пусть он купит квартиру с теми же условиями по ставке и платежу», - предлагает Храпов.
ПУЗЫРЬ
Особое внимание эксперты уделили вопросу перегретости рынка. Как заметил Михаил Гольдберг, в принципе пузыри в экономике — вещь непредсказуемая, но есть более-менее очевидные признаки, по которым можно определить вероятность кризиса в том или ином сегменте. На рынке жилья в России сейчас в этом смысле не о чем беспокоиться.
«“Нет ни сильного снижения кредитов с высоким первоначальным взносом, ни ухудшения качества обслуживания кредитов, практически не растет и доля просрочки. В прошлом году эти индикаторы понемногу стали выходить в красную зону, после чего ЦБ предпринял меры, - отметил Гольдберг. - Средняя стройготовность по портфелю у нас 40%. Это значит, текущая доля продаж соответствует стройготовности. В том году был небольшой дефицит предложения и 100% реализации в некоторых проектах на инвестиционной фазе. Сейчас мы идем к балансу».
А Марина Заботина напомнила, что в РФ ипотека сейчас - 10% от ВВП, тогда как на Западе этот показатель отличается от нашего в разы, поэтому потенциал у российского рынка ипотечного кредитования, очевидно, большой, и его необходимо развивать.