С 2022 года доля конечных пользователей в структуре покупателей офисной недвижимости увеличилась в два раза: по данным STONE HEDGE, сегодня в Москве 40% сделок с офисами заключается в интересах конечных покупателей, планирующих собственное размещение на приобретенных площадях.
Руководитель департамента оценки и аналитики STONE HEDGE Кристина Недря — о развитии тренда и перспективах офисного рынка.
Бизнес-центр STONE Савеловская
Вдвое больше
По итогам 1 квартала 2023 года на рынке офисной недвижимости Москвы вдвое увеличилась аудитория, изначально составлявшая меньшую часть в структуре покупателей. До 40% сделок по покупке офисов в строящихся бизнес-центрах были совершены конечными пользователями — компаниями и предпринимателями, которые планируют собственное размещение в объектах.
Столь заметный рост данной аудитории прежде для рынка офисов на продажу был нехарактерен. До 90% сделок в строящихся бизнес-центрах на ранних стадиях стройки совершались инвесторами, которые на протяжении нескольких лет оставались основными покупателями в офисном сегменте, и именно на них был рассчитан основной объем рынка. Рост цены метра от старта продаж до окончания строительства в сегменте офисов класса, А достигает 40%, а при сдаче объекта в аренду при сопоставимом с квартирой бюджете покупки доходность офиса будет в 1,5 раза выше.
Однако дефицит предложения и рост стадии строительной готовности первых офисных объектов, предложенных 2−3 года назад на продажу, изменили конъюнктуру спроса. Доля конечных покупателей и раньше увеличивалась по мере завершения всего проекта, однако сейчас мы отмечаем тренд на перетекание спроса со стороны новой аудитории, прежде ориентированной на покупку готовых офисных метров либо на долгосрочную аренду.
Дело в том, что текущее построенное офисное предложение уже успело устареть по своим техническим и концептуальным характеристикам. Ввод основного объема действующих сегодня офисных центров пришелся на период до 2014 года, то есть уже более 10 лет назад. Поэтому интерес конечных пользователей трансформировался: сегодня компании рассматривают для себя бизнес-центры класса, А со сроком сдачи в 2023—2024 гг. — это единичные объекты на текущем рынке суммарной офисной площадью порядка 365 тыс. кв. м, из которых в открытой продаже находится только 175 тыс. кв. м.
Премиальный бизнес-цент STONE Ленинский
Мотивация покупателя
Для российских компаний (а именно они формируют спрос со стороны конечных покупателей) владение офисным объектом исторически считалось элементом престижного имиджа организации. Свои штаб-квартиры в собственности всегда имели крупнейшие банки (ВТБ, «Сбер», «Райффайзенбанк», «Альфа-Банк»), промышленные и нефтяные компании. Сейчас этому примеру следуют IT-структуры: в прошлом предпочитая арендную модель, компании часто сталкивались с необходимостью «добора» метров под открытие новых направлений, либо, напротив, гибкого отказа от излишних помещений. Собственный этаж или даже корпус позволяют бизнесу распоряжаться своими площадями более свободно и гибко адаптировать их под разный необходимый функционал — от рабочих мест до зон отдыха, общественных пространств или даже подготовки к сдаче в аренду. В ряде случаев покупка офиса для размещения компании собственниками бизнеса может совершаться для дальнейшей сдачи объекта в аренду своим или партнерским структурам.
Кроме того, приобретение офиса приносит возможность для хеджирования арендных рисков в будущем: защищенность от роста ставок и сложных условий выхода из контрактов. Выбор же объекта на стадии стройки для конечного покупателя — это существенная экономия в сравнении с приобретением площадей в действующем бизнес-центре — в 1,5 раза. Так, цена экспонирования квадратных метров в объектах, введенных в эксплуатацию, достигает 500 тыс. руб. в сравнении с 350 тыс. руб. за 1 кв. м в строящемся БЦ.
Поддерживает спрос на строящиеся офисы со стороны конечных пользователей и тренд на консолидацию подразделений в рамках одного объекта: например, по данным STONE HEDGE, государственные структуры и представители промышленного сектора сегодня рассматривают для покупки площади в диапазоне от 5 до 7 тыс. кв. м для объединения собственных подразделений. Крупнейшие заметные сделки в 2022—2023 гг. в этой категории были совершены в строящихся объектах: в их числе реализация Tower A в составе офисного квартала STONE Towers на «Белорусской» под штаб квартиру крупного металлургического холдинга.
Сегодня интерес компаний сосредоточен на объектах «первой волны» офисного сегмента на продажу. Эти проекты, запущенные 2−3 года назад, находятся в высокой стадии готовности. От конкурентов прежних лет их отличает иной уровень продукта. Профессиональные девелоперы офисного сегмента делают упор на создание бизнес-центра как среды для работы и отдыха, интегрируют объект в окружение с помощью благоустройства и общедоступной территории, прорабатывают концепцию инфраструктуры, которая будет востребована и резидентами, и жителями района. Дизайн лобби и архитектура перестают быть качествами второго плана, и это также становится преимуществом для конечных пользователей при выборе офиса для покупки.
Кроме того, в проектах со сроком сдачи в 2023—2024 гг. у покупателей уже есть возможность как оценить первые построенные корпуса, так и удостовериться в качестве и сроках реализации объектов. Все это мотивирует бизнес к принятию решений о покупке офиса именно сейчас.
Бизнес-центр STONE Савеловская
Спрос распределен
При этом конечные покупатели не конкурируют с инвесторами на офисном рынке за площади. Малый инвестор, который только заходит на офисный рынок, ориентирован на небольшие чеки, его интересуют лоты до 250 кв. м. Именно такие площади пользуются спросом со стороны малого и среднего бизнеса, который пока не может себе позволить владение офисом и отдает предпочтение аренде. Крупные институциональные инвесторы в коммерческой недвижимости, ориентированные на получение высокого дохода, напротив, предпочитают вложения в этажи от 1000−2000 кв. м и более. Конечные же пользователи либо выбирают блоки из нескольких этажей или корпуса целиком, либо концентрируют свое внимание на нескольких блоках по 500−700 кв. м с возможностью их объединения.
Таким образом, ликвидные офисные проекты охватывают все категории покупателей: при этом для инвестора будет более выгодна диверсификация личного портфеля в рамках нескольких проектов и разных диапазонов площадей. Также стоит учесть, что присутствие в объекте конечных покупателей выравнивает ситуацию при выходе площадей в аренду после окончания строительства бизнес-центра, и их появление в объекте инвесторы только приветствуют.
Традиционно наибольшим спросом у конечных покупателей пользуются объекты на высокой стадии строительства. Однако сегодня наблюдается тенденция, когда новое сбалансированное предложение в центральных районах города быстро вымывается с рынка вне зависимости от стадии готовности — определяющим фактором становится также и локация, где появление новых объектов — редкий случай. Например, бизнес-центр STONE Ленинский, ставший одним из первых объектов класса, А за 10 лет в своем районе, уже реализован на 50% за первый год продаж. При этом объект находится на начальной стадии строительства. В этой локации находится еще один новый бизнес-центр Lunar, где реализовано порядка 70% площадей, а ввод объекта в эксплуатацию запланирован на конец текущего года. Новые деловые центры в данном районе стали долгожданным событием для рынка недвижимости, собрав отложенный спрос в том числе и со стороны конечных пользователей, несмотря на начальную стадию строительства этих объектов.
По оценке STONE HEDGE, основной интерес со стороны конечных пользователей к строящимся офисам еще не исчерпан. Импортозамещение, новые экономические условия и ограничения мотивируют региональные компании выходить на федеральный уровень и открывать представительства и офисы в Москве. Столичные же игроки укрепляются внутри страны, что также заставляет задуматься о покупке офиса вместо модели классической аренды. Вероятнее всего, крупнейшие компании российского рынка закроют потребность в собственных штаб-квартирах и представительствах в течение ближайших двух лет, отдав приоритет объектам с датой готовности по 2025 г.
Офисный квартал STONE Towers