Куда податься частному инвестору?

В нашей компании готовый арендный бизнес сейчас является одним из самых востребованных продуктов, который демонстрирует рост спроса второй год подряд. По итогам 2018 года 70% от общей выручки компании пришлось именно на готовый арендный бизнес. Основной клиент продукта -частные инвесторы, которые ищут инвестиционный продукт с высокой доходностью.

Как так вышло?

Растущий спрос на готовый арендный бизнес продиктован несколькими факторами. Во-первых, это рост спроса в сегменте коммерческой недвижимости. В настоящее время до сих пор наблюдается дефицит качественных офисных помещений на рынке. С 2017 года было введено рекордно низкое количество новых офисных площадей. Сегодня коммерческая недвижимость окончательно вышла из кризиса, но на восстановление баланса и пополнение рынка новыми бизнес-центрами уйдёт ещё несколько лет. А тем временем арендаторы активно мигрируют в более качественные бизнес-центры, что, как следствие ведёт к снижению вакантности, дефициту качественных площадей и повышению арендных ставок. Пока коммерческая недвижимость на подъёме и продолжает набирать обороты, готовый арендный бизнес тоже будет иметь популярность.

Еще один фактор, повлиявший на подъем и развитие готового арендного бизнеса — это нестабильность банковского сектора и невысокие ставки по депозитам. Готовый арендный бизнес рассматривается инвесторами, как правило, как дополнительный инструмент для вложений, позволяющий разместить больший размер инвестиций, сохраняя при этом высокую степень надежности и получая большую доходность. И даже небольшой подъем ставок в конце 2018 года пока не побуждает частных инвесторов вернуться в банки. Готовый арендный бизнес на фоне банковских депозитов выигрывает и с точки зрения доходности и с точки зрения надёжности.

Что это — «ГАБ»?

Готовый арендный бизнес (ГАБ) — это инвестирование денежных средств в объект недвижимости, где уже действует долгосрочный договор аренды, который позволяет генерировать постоянный денежный поток при минимальном участии инвестора. Некоторые думают, что готовый арендный бизнес — это покупка бизнеса у арендатора. Это заблуждение. Покупая готовый арендный бизнес, клиент покупает в первую очередь помещение в уже построенном объекте и становится его полноправным собственником. Главное преимущество продукта в том, что в помещение уже есть арендатор и инвестор после покупки он просто получает стабильный ежемесячный доход в виде арендной платы. Все вопросы арендатора решает управляющая компания, а все расходы на содержание помещения арендатор оплачивает самостоятельно (это прописано в его договоре). Никаких перевыставленных счетов и встреч с арендатором. Управлять таким продуктом очень просто, даже находясь в другой стране. Приобретение готового арендного бизнеса — это «сделка под ключ», которая для инвестора проходит в три этапа: встреча с менеджером на объекте и выбор помещения, подписание договора, получение дохода с первого дня владения. Все остальные «хлопоты» берёт на себя компания-продавец, в том числе и подбор надёжного арендатора. Более того, есть еще одна фишка продукта- на арендатора выдается гарантия. Когда компания уверена в своих предложения и высоком качестве продаваемых объектов, то готова предоставить гарантию на бесплатный поиск нового арендатора. По большому счёту инвестор может даже не знакомиться с арендатором, поскольку гарантом его качества и стабильности выступает продавец. К тому же, ключевым моментом в этом продукте всё же является ликвидность помещения, нежели профиль арендатора.

Компания продолжает сопровождать владельца готового арендного бизнеса на всех этапах сделки, включая период фактического владения бизнесом, без временных ограничений Покупатель готового арендного бизнеса платит только один раз за сам объект недвижимости. Инвестор платит именно за помещение, а не за арендатора, то есть, его наличие не должно влиять на стоимость помещения.

Кто предлагает готовый арендный бизнес?

Готовый арендный бизнес могут предлагать, как девелоперы, так и самостоятельные организации. Для застройщиков готовый арендный бизнес не является профильным бизнесом, хотя может приносить существенную доли от всей выручки. Этот продукт позволяет застройщикам расширить ассортимент предложения и сформировать дополнительный класс покупателей к объекту. Однако, сегодня наличие готового арендного бизнеса могут позволить себе только те девелоперы, в модели реализации которых заложена продажа и аренда помещений блоками. Сегодня таких компаний на рынке немного.

Есть также компании, которые не являются застройщиками, но владеют бизнес-центром и готовы также реализовывать его в нарезку. Для таких организаций готовый арендный бизнес весьма распространенный продукт.

И есть также отдельный тип бизнеса, где участвуют самостоятельные организации, для которых реализация готового арендного бизнеса является основным профилем компании. Они скупают нежилые помещения на первых этажах жилых домов или бизнес-центров, занимаются его переводом в нежилое помещение (в случае если помещение жилое), если это необходимо, оборудуют, достраивают отдельный вход, находят арендатора и реализуют, как готовый арендный бизнес

Сколько стоит «ГАБ» и как его купить?

Цена входного билета зависит от проекта, его назначения и притязаний клиента. В нашей компании готовый арендный бизнес можно приобрести от 10 млн руб. в бизнес-центрах класса В+. Самыми востребованными пощадами на сегодняшний день являются помещения от 30 до 100 кв.м.

Рентная доходность (т.е. доходность от сдачи объекта в аренду) в среднем составляет 12,5−14%. Она зависит от ликвидности помещения (местоположения, площади, технических характеристик, инфраструктуры внутренней и внешней) и от арендатора (вид деятельности, сколько лет на рынке, сетевой формат или нет, размер компании). Нужно понимать, что чем выше доходность инвестора, тем выше риски, связанные с арендатором или помещением. Качественный арендатор в качественном помещении генерируют меньше рисков и, следовательно, меньше доходность. Немаловажный фактор — это сам договор аренды, в нем детально должны быть прописаны все условия, в том числе арендная ставка с учетом индексации на весь срок аренды. Это увеличит прогнозируемость денежного потока и доходности.

Сделка по готовому арендному бизнесу — это готовый продукт. Услуги включают в себя качественный

-предпродажный сервис, который в основном ведёт компания-продавец, предоставляя бесплатно такие услуги как нотариальное сопровождение сделки, консультацию по налогам, помощь при оформлении ипотеки, расширенное юридическое сопровождение, компания даже берет на себя оплату госпошлины за регистрацию.

-постпродажное сопровождение и гарантийное обслуживание, в котором, помимо компании, участвует еще и Управляющая компания. Инвестор так же за это не платит.

Что касается оплаты коммунальных и эксплуатационных платежей, то их платит сам арендатор напрямую Управляющей компании. Она же берёт на себя все вопросы технического характера. Собственник же получает ежемесячную арендную плату и не участвует в решении других финансовых вопросов».