24 июля 2018

Как новые реалии рынка жилья скажутся на городской среде

Генеральный директор ГК «А101» Сергей Качура на площадке Moscow Urban Forum 2018 рассказал о важности комплексного благоустройства масштабных жилых проектов и о возможных сложностях создания современной городской среды в новых условиях работы строительной отрасли.
"Сейчас в стройке ГК «А101» находится порядка миллиона квадратных метров. Квартальная застройка, переменная этажность, дворы без машин. Мы уделяем колоссальное внимание городским общественным пространствам — создаем парки, променады, общественные зоны. В проекте «Скандинавия» зеленый ход — то есть расстояние, которое можно пройти пешком или проехать на велосипеде, не пересекая крупные магистрали, составляет порядка 9 км. В старых границах Москвы вряд ли подобное можно найти. В будущем мы планируем выдерживать заданные темпы и выводить в экспонирование порядка 350−500 тыс. кв. метров в год.

Наличие благоустроенной территории позволяет застройщикам добавлять 2−3% к стоимости продажи квадратного метра жилья. Благоустройство по авторскому проекту с концепцией позволяет продавать уже на 5−7% дороже. Экономика проекта при этом сходится с большим плюсом: 5% к цене продажи для новостроек Новой Москвы дает дополнительно 4000−5000 рублей на квадратный метр, а добавочные затраты совсем не большие — 1500−2500 рублей за метр. С учетом того, что квартиры продаются раньше, чем тратятся деньги на благоустройство, то экономический результат еще лучше с учетом стоимости денег во времени.

Но дело, конечно, не в стоимости метра как такового, хотя важность общей экономической эффективности проектов никто не отменял, тем более в условиях, когда оценивать перспективность проектов будут не столько покупатели жилья, сколько банки при принятии решения о выделении проектного финансирования.

Куда важнее, что комплексные проекты благоустройства наряду с транспортной инфраструктурой во многом задают планку качества городской среды, от которой зависит не только покупательский интерес, но и эффективность работы операторов коммерческих помещений, скорость развития локации и т. п. Именно поэтому мы продолжаем вкладывать серьезные деньги в урбанистические проекты, справедливо считая их неотъемлемой частью нашего продукта.

Так, в этом году мы приступили к практической реализации проекта создания общественной городской среды на 100 га в ЖК «Скандинавия», который разработан совместно с архитектурным бюро MLA+. По нашим подсчетам объем инвестиций составит более 2 млрд рублей.

Его основные общественные бонусы — внедрение актуальных практик открытых городских пространств на территории Новой Москвы. Фактически, проект становится полигоном новых технологий и совмещения разумной экономики проекта с потребностями жителей. Работа с сохранением природного ландшафта накладывается на каждодневные потребности разных групп жителей — подростков, молодых мам, пенсионеров. При этом многие «активные» функции будут вынесены на специальные общественные пространства, а дворы жилых домов останутся спокойным и безопасным местом, где можно будет погулять с маленьким ребенком или почитать на лавочке книгу. Спортивные зоны, открытый амфитеатр, соседский центр для проведения публичных лекций, кафе и другие объекты станут точками притяжения на территории в 100 Га, из которых 60 га — городские земли, которые ГК «А101» благоустроит и передаст городу.

Также в текущем году мы запускаем второй уникальный проект уже с архитектурным бюро Icube в ЖК «Испанские кварталы». На площади более 93 Га будут созданы уникальные общественные пространства. В проекте будет глубоко проработана т.н. сервисная модель. Это не просто набор функций под укрупненную аудиторию — взрослые, дети, подростки и т. д., где сам набор сервисов ограничивается классическим зонированием. Это, в первую очередь, более конкретная аудитория и проектирование сервисов под потребности каждой из них. В данном случае аудитория определяется не демографическими факторами, а образом жизни.

Здоровый образ жизни, любовь к домашним питомцам, совместный досуг семьи, любовь к искусству, творчество, активные коммуникации, полноценное детство — под каждый образ жизни формируется набор сервисов, исходя из их потребностей.

Предварительный объем инвестиций в этот проект также составит около 2 млрд рублей.

Вместе с тем, остается опасение, что в новых реалиях рынка жилой недвижимости девелоперам станет значительно сложнее инвестировать в качество городской среды. Причем не с мотивационной, а с чисто экономической точки зрения.

В настоящее время необходимо сформулировать понимание степени нагрузки проектного финансирования на девелоперский проект и всех его составляющих, включая создание городской среды качественно нового уровня".