18 июля 2018

Урбанист Юлия Зубарик: как застраивать «пустые» земли в Москве

Московское градостроительное бюро Master`s Plan специализируется на разработке проектов планировки территорий. Участки под застройку, особенно жилую, сегодня остались только под промышленными зонами — это главный градостроительный потенциал в современных российских городах и конкретно — в Москве. Как строить жилье на территории бывших промзон в интервью «РБК. Пресс-центр» рассказывает основатель Master`s Plan, урбанист Юлия Зубарик.
— Мы разговариваем накануне начала Московского урбанистического форума (МУФ). В этом году он проходит в столице 17−22 июля. Что такое урбанистика по-московски?

 — Урбанистика может рассматривать как город целиком, так и отдельные его территории в частности. В этом ее преимущество. Нет такого понятия, как архитектурное развитие города. Архитектура — это отдельно взятый комплекс или отдельно взятое здание. Урбанистика как раз охватывает и развитие всего города, и отдельных территорий, и то, как эти территории соединяются друг с другом.

Мы можем развивать город от частного к общему, как сейчас происходит в Москве. У нас есть Генеральный план, но, признаться, мы не живем по Генплану, если только в части строительства улично-дорожной сети. А при развитии функционального зонирования города мы по Генплану не идем. Москва идет по другому пути — мы идем от частного к общему, развивая отдельные территории, мы идем к общему развитию города.

— А как вы оцениваете текущие земельные возможности для строительства в Москве? Что это за земли?

 — Москва в принципе сейчас развивается по стандартной модели крупных городов, которая предполагает уплотнение города за счет вовлечения «пустых» земель — в первую очередь, это территории, которые раньше занимали промышленные предприятия, пустыри, территории вдоль железных дорог. Это качественные, привлекательные, хорошо расположенные площадки, зачастую совсем недалеко от центра города, с хорошей транспортной доступностью. Их развитие улучшает ткань города, делает ее более связанной, привносит новые современные решения в старые районы, тем самым повышая привлекательность и окружающей застройки.

— Такие сложные земельные участки… в чем особенность проектирования жилых комплексов на них? Чем Ж К в промзоне отличается от ЖК, условно, в «чистом поле»?

 — Конечно, работа в стесненных городских условиях отличается от работы в «чистом поле», но могу сказать, что это также и намного интереснее. Задача урбаниста в первую очередь — не навредить, исследовать существующий уклад жизни в районе, понять, чего ему не хватает. Чаще всего не хватает общественных пространств, где люди могли бы встречаться, проводить время. Эта функция закладывается при проектировании новой застройки. Причем «мощностей» общественных территорий должно хватать и жителям нового комплекса и окрестным жителям, которые здесь живут уже давно.

Обязательно строится социальная инфраструктура — в городе практически нет мест, где ее было бы в избытке и переизбытке. Новые жители чаще всего требуют и новых мест в детских садах и школах. Необходимое число мест строится по городским нормам и четко регламентировано. Детские сады — это 54 места на 1 тыс. жителей, школа — 124 места на 1 тыс. жителей

— Как учитываются экологические особенности площадки при застройке сложной территории?

 — Вопросами экологии занимаются специалисты на стадии градостроительной планировки. Вывод предприятий из центра города уже сам по себе улучшает экологию. Специальные проектные институты занимаются анализом уровня загрязненности почв, воздуха, уровня шума, который будет влиять на жизнь в комплексе. Чаще всего грунт вывозится, одновременно позволяя закладывать подземную часть комплекса. Если промзона выводится не вся, а только частично, то рядом могут оставаться вредные предприятия, вокруг которых остается санитарно-защитная зона. И вновь на стадии подготовки проекта планировки территории разрабатываются мероприятия, которые уберут основные негативные факторы, которые влияют на жилую застройку — шум и запах.

— Как правило, промзоны ограниченны территориально, как это влияет на компоновку ЖК?

 — Неограниченных участков в городе, а уж тем более в его центре, не бывает. Последний относительно неограниченный — Тушинский аэродром, да и на него уже нашелся инвестор.

Мы работаем в основном в плотной городской ткани. Естественно, это влияет на планировочные решения. В первую очередь на компоновку секций домов влияет окружающая застройка. Бывает так, что мы развиваем территорию под жилую застройку, а рядом у нас — существующая территория, которая сохраняется. Мы ориентируемся и на планы по развитию улично-дорожной сети, на то, что у нас заложено в Генплане. Ориентируемся на санитарно-защитные зоны. Ну и, конечно, за счет формы участка могут появляться здания необычной формы.

— Урбан-блоки, о которых начали говорить в Москве год назад — это выход для застройки промзон?

 — Урбан блоки — разумное решение вне зависимости от того, промзона это или нет. Основное, что предполагает урбан-блок, — приватное внутреннее пространство, двор, закрытый для посторонних. Далее такие блоки компонуются в кварталы, так что тут скорее стоит говорить о квартальной застройке.

Квартальная застройка, частью которой являются урбан-блоки, — это хорошее решение для любого участка, будь то промзона или неосвоенная территория, так что сильной взаимосвязи между урбан-блоками и промзонами нет. При реновации используются и урбан-блоки и квартальная застройка. Это общегородская тенденция. Перспективность урбан-блоков подчеркивает и главный архитектор города Сергей Кузнецов, который не раз говорил, что такая модель формирования новой застройки очень перспективна, так как позволяет отделять приватное и общественное, более разумно планировать внутриквартальные проезды, обеспечить доступ жителей к инфраструктуре.