31 октября 2018

Татьяна Тихонова: «Частные инвесторы очень тщательно отбирают проекты»

Об инвестициях в недвижимость, арендном жилье и реформе долевого строительства — в интервью пресс-центру РБК рассказывает генеральный директор «РГ-Девелопмент» Татьяна Тихонова.
— В последнее время много говорят об отсутствии инвестиционного спроса на новостройки в Москве. Покупают для себя — для жизни. Так ли это?

 — Да, действительно, в последние годы наблюдалось падение инвестиционного спроса на жилую недвижимость. Но если еще год назад я бы сказала, что наши покупатели ищут жилье в основном исключительно для проживания, то сейчас, как мне кажется, появляется небольшой интерес и к таким сделкам. Частные инвесторы очень тщательно отбирают проекты для инвестиций, ведь они должны быть уверены, что через несколько лет, после завершения строительства, они не только смогут вернуть вложенные деньги, но и получить доход.

 — Расскажите подробнее о сделке с «Дом.РФ». Какую выгоду это принесет всему кварталу?


 — Сегодня большая часть арендного жилья находится в теневом секторе экономики. Квартиры сдаются зачастую без договора, а условия аренды не защищают интересы арендаторов. По статистике, в России 5,7 млн семей арендуют квартиры.

«Дом.РФ», как вы знаете, занимается развитием цивилизованного рынка аренды, участвуя в проектах с хорошей транспортной доступностью и развитой инфраструктурой, где квартиры предлагаются с качественной отделкой, мебелью и бытовой техникой. Нам очень приятно, что эта государственная компания обратила внимание на один из наших проектов.

«РГ-Девелопмент» заключила с «Дом.РФ» договор долевого участия в строительстве одного из домов в составе жилого квартала «Октябрьское Поле» (ул. Берзарина, вл. 30). Наши переговоры проходили на стадии разработки проектной документации, поэтому в договоре удалось учесть все требования по квартирографии, отделке, облику мест общего пользования и благоустройству территории. Для нас как компании это большой плюс. Это колоссальный опыт, возможность попробовать различные варианты работы. Кроме того, приятно осознавать, что мы в том числе вносим посильный вклад в развитие самого рынка арендного жилья.

Мы также можем сказать, что жителями этого арендного дома станут люди с определенным — выше среднего — уровнем достатка, имеющие стабильную работу и зарплату в московских компаниях. У таких жильцов достаточно высокие требования к качеству жилья, объему социальных услуг. И все это совместно с «Дом.РФ» мы намерены обеспечить не только в рамках этого отдельного дома, но и в нашем жилом квартале в целом.

— Если вернуться к разговору о частных инвесторах, они инвестируют с целью перепродажи или с целью получения дохода от аренды?

 — В основном речь идет о вложении средств — покупки жилья на стадии котлована, когда цена квадратного метра минимальная, и дальнейшей перепродажи недвижимости после завершения строительства.

— А какой разницы могут достигать цены на старте строительства ЖК и окончании?

 — Аналитики рынка недвижимости отмечают, что разница в цене в зависимости от класса проекта и его локации в среднем находится в диапазоне 15−30%.

— Но ведь это не означает соответствующую доходность от перепродажи квартиры?

 — При относительно невысокой прибыли жилье до сих пор остается одним из самых понятных, простых и доступных объектов для инвестиций.

— В России проходит реформа долевого строительства. Как вы считаете, это скажется на инвестиционном спросе?

 — В последнее время все, кто так или иначе связан с рынком недвижимости, говорят об изменениях в законодательстве о долевом строительстве, вернее о завершении эры ДДУ, переходе на проектное финансирование, эскроу-счетах.

Многие считают, что впервые появится действенная система финансирования строительства, при которой интересы граждан будут полностью защищены, а достройка проблемных объектов будет гарантирована. Сам рынок при этом станет более цивилизованным.

На мой взгляд, многие изменения в закон о долевом строительстве (214-ФЗ) были приняты в спешном порядке. Застройщики до сих пор ждут разъяснений от регулятора отрасли по некоторым вопросам в части правоприменения новых поправок, вступивших в силу 1 июля 2018 года. Особенно это важно для осуществления деятельности в переходный период, когда продолжает действовать старая форма привлечения средств граждан и происходит внедрение принципиально новой.

Мы, как и многие другие застройщики, обеспокоены произошедшими изменениями законодательства. Так же как и другие компании, мы приложили максимум усилий для получения разрешений на строительство новых объектов по старым правилам игры. Летом мы запустили сразу четыре новых проекта. Будем надеяться, что в ближайшее время все необходимые разъяснения будут получены. Кроме того, как нам известно, законодатели по инициативе Минстроя России разрабатывают очередной пакет поправок к 214-ФЗ, направленных на детальное регулирование отношений банков и застройщиков.

Как мне кажется, проектное финансирование и банковское кредитование — инструменты цивилизованного рынка жилой недвижимости, и девелоперам надо учиться более тесному взаимодействию с банками.

Думается, что покупатель сейчас «вырос» и во многом определяет качество строящегося жилья. Вряд ли он понесет деньги на эскроу-счет, если предлагаемый продукт не удовлетворяет его запросам. Только квалифицированный девелопер может учесть все тенденции и предложить то, что действительно будет востребовано покупателями.