26 октября 2018

Сергей Рябокобылко — о глобальных инвестициях в недвижимость

В Мюнхене прошла ежегодная выставка инвестиционных проектов Expo Real. Каждую осень это мероприятие собирает тысячи участников девелоперского и консалтингового бизнеса, представителей правительств и муниципалитетов Европы. О трендах глобальных инвестиций в недвижимость рассказал управляющий партнер, генеральный директор Cushman & Wakefield в России Сергей Рябокобылко.
— Какие глобальные тренды в области международных (трансграничных) инвестиций в недвижимость вы фиксируете? Куда стремятся капиталы — в какие страны, на какие рынки, локации, форматы?

 — В периоды волатильности на мировых рынках, интересы инвесторов обычно обращаются к недвижимости. Коммерческая недвижимость, в частности, офисная недвижимость, представляет собой наиболее стабильный и ликвидный актив. В тоже время, особый интерес для инвесторов представляют, так называемые, альтернативные активы: студенческие общежития, дома престарелых, коливинги. Яркой тенденцией последних лет являются гибкие офисные пространства: коворкинги, сервисные офисы.

Что касается географии, то, по-прежнему, основной интерес привлекают крупные мегаполисы и активно развивающиеся города «второго эшелона».

Особенно хорошо себя чувствует рынок недвижимости в тех городах, в которых осуществляются серьезные улучшения инфраструктуры.

— Эти тренды каким-то образом отразились в рамках ежегодной международной инвестиционной выставки «Экспореал»?

В рамках «Экспореал» много говорилось именно о развитии инфраструктуры, совершенствовании системы финансирования жилищного строительства. Также речь шла про реновацию, про то как перенести опыт Москвы в другие регионы и сделать российские города более комфортными и удобными для жителей, соответственно более привлекательными для бизнеса. В этой связи стратегия пространственного развития России играет особенно важную роль, так как в ближайшие годы именно внутренняя конкуренция городов за таланты будет определять инвестиционный климат.

— Аналитики фиксируют снижение интереса иностранных инвесторов к недвижимости в России. С чем это связано? Какие инвесторы остались?

Для инвестора в недвижимость важно не только удачно приобрести актив, но и иметь четкие и понятные перспективы выхода из недвижимых активов. Сегодня, в условиях санкций, привлечение иностранного капитала на Российский рынок недвижимости затруднено. Это означает что ликвидность существующих активов снижается и возможности выхода из активов для инвестора постепенно сужаются.

Тем не менее, не следует говорить о том, что иностранные деньги покинули Российский рынок недвижимости. В этом году общий объем сделок с коммерческой недвижимостью составил около 700 млн евро. При этом чистый отток иностранных инвестиций составил лишь 9 млн евро. Это означает что вывод капиталов из российской недвижимости практически был завершён в прошлом году, когда чистый отток составил 800 млн Евро. Сегодня на рынке остались долгосрочные международные инвесторы, которые рассчитывают успешно преодолеть сложившуюся ситуацию.

— А может быть мы ищем не тех инвесторов и не там? Как можно стимулировать привлечение инвестиций? — Что говорят ваши коллеги — вы же наверняка общались со многие экспертами в дни проведения «Экспореал» — о перспективах инвестиций в недвижимость России?

Уже давно идут разговоры о китайских инвестициях в недвижимость России. Однако, за исключением разовых сделок, массового притока китайских денег на Российский рынок пока что не наблюдается. Однако азиатский регион не ограничивается Китаем. Мы полагаем что серьезный потенциал для российского рынка коммерческой недвижимости есть у капиталов из бывших Республик Советского Союза. В прошлом цикле у нас были прецеденты масштабных вложений капиталов в Российскую недвижимость из Казахстана, теперь пришла очер едь других стран таких как, например, Узбекистан а, возможно, и Армения. Инвесторам из стран СНГ Российский рынок недвижимости предлагает не только достаточно понятную деловую среду, комфортный языковой режим, но и современную финансовую и юридическую инфраструктуру, обеспечивающую прозрачность сделок и позволяющую инвесторам приобретать ликвидные институциональные активы.

— Если отойти от «больших» инвестиций и поговорить про инвестиционные возможности для частных лиц — иностранцам может быть интересно что-нибудь в России в плане приобретения частной недвижимости? Или из-за колебаний рублевая доходность им сегодня не интересна в принципе?

Что касается частных иностранных инвестиций, то сегодня Российский рынок представляет меньший интерес для таких игроков. Связано это в первую очередь с уменьшением доли и снижением роли иностранного бизнеса на российском рынке. Ни для кого не секрет, что за последние годы в стране значительно уменьшилось количество иностранных специалистов («экспатов»). Желание иностранных специалистов работать в России сегодня невелико, в связи с девальвацией рубля и, соответственно, относительно невысокими ожидаемыми доходами на фоне достаточно скромного качества жизни.

Однако значительный интерес для небольших инвесторов сегодня представляют операционный бизнес, а именно управление недвижимостью, а также, платформы новых технологий в недвижимости, так называемый Proptech.