26 октября 2018

Складская недвижимость: рынок развернулся в сторону арендатора

22 ноября в отеле Four Seasons состоится VI ежегодный круглый стол по складской недвижимости, который компания Colliers International организует совместно с «РБК Конференции». В преддверии мероприятия региональный директор департамента складской и индустриальной недвижимости Colliers International Элеонора Богданова рассказала об основных трендах в сегменте складов в 2018 году.
— Что сейчас происходит на московском рынке складской недвижимости?

 — С начала 2018 года рынок складской недвижимости находится на волне роста — по итогам трех кварталов в Московском регионе объем спроса превысил среднерыночные значения и составил около 800 тыс. кв. м качественных площадей. Высокий спрос на складские площади мы фиксируем на фоне небольшого ввода новых площадей, в результате вакантность продолжает сокращаться и сейчас находится на минимальном уровне с 2013 года — 6,4%.

Объем ввода составил 325 тыс. кв. м, что ниже показателя аналогичного периода предыдущего года на 34%. Многие из объектов, анонсированных девелоперами к вводу на 2018 год, были перенесены на следующий. В итоге до конца 2018 года прогнозируется ввод еще более 500 тыс. кв. м складских помещений, 75% из которых будет построено в формате BTS. Наиболее активными игроками Московского рынка традиционно остаются ритейлеры и производственные компании, которые с начала года сформировали более 50% спроса.

— А что глобально происходит с рынком складской недвижимости России? Какой тренд в этом году?

 — В России в сегменте складской недвижимости ситуация остается прежней — ввод складских площадей сокращается, что на фоне превышающего спроса, способствует сокращению вакансии. В городах-миллионниках объем сделок с качественными складскими площадями составил более 100 тыс. кв. м, что на 15% выше показателей аналогичного периода 2017 года, а вакантность достигла 3,2%.

Большинство арендаторов, выходящих на региональные рынки, ищут качественные и недорогие складские площади, однако их дефицит приводит к необходимости строить собственный склад. Наиболее сильными факторами, влияющими на складскую логистику в ближайшие полтора года, будут экономическая ситуация в России и покупательская способность — в ином случае открытие склада будет нерентабельным. Инвестиционная привлекательность многих российских регионов пока находится на низком уровне.

— Как вы можете охарактеризовать отношения между девелоперами и арендаторами? Какие изменения вы сейчас отмечаете?

 — За последние два года рынок абсолютно точно развернулся в сторону арендатора, и сейчас мы продолжаем наблюдать этот тренд. Собственники и арендодатели делают все, чтобы не только получить нового арендатора, но и не упустить старого. Для этого стараются быть креативными и предлагают комплексный подход при заключении сделок — и можно сказать, что все эти меры вывели рынок складской недвижимости на другой, качественный уровень. На сегодняшний день девелоперы совсем иначе смотрят на суть подхода к требованиям арендатора: они стали более гибкими, готовы вносить более существенные изменения в здания, адаптировать их под конкретного клиента.

— Большую роль в ретейле стала играть онлайн-торговля — как это отражается на складах?

 — Действительно, сейчас компании онлайн-сегмента активно развиваются, темпы роста их бизнеса ускоряются, также мы видим увеличение присутствия на рынке онлайн ритейлеров, таких как компания «Утконос», Ozon, «Яндекс.Маркет», Wildberries и других.

Такие темпы развития не могут не сказаться на требованиях компаний к качественной логистике, а ограниченный срок доставки конечному потребителю диктует необходимость наличия основных РЦ в непосредственной близости к потребителю. В 2017—2018 гг. мы видим активный рост запросов и большое количество сделок онлайн-ритейлерами как в Московском регионе, так и в городах-миллионниках. Почти все онлайн-ритейлеры дают возможность доставки и охватывают большую географию. Это требует, помимо основных распределительных центров столицы, наличия вспомогательных складов (региональных центров).

В ближайшие годы мы ожидаем рост запросов на складские площади в Московском регионе от сегмента онлайн-ритейл. Увеличения спроса на качественные складские объекты внутри МКАД приведет к появлению новых качественных объектов.

— Круглый стол по складской недвижимости, который ежегодно организует Colliers International, в этом году называется «Индустриальный Болливуд» — в чем смысл названия?

 — Это самый популярный вопрос от наших клиентов. Пока мы сохраняем интригу — все подробности расскажем 22 ноября на нашем VI ежегодном круглом по складской недвижимости в отеле Four Seasons.