18 сентября 2018

Девелопер Константин Акимов — о самых дорогих квартирах и домах в Москве

Что такое трофейная недвижимость для ультрабогатых людей и существует ли она в Москве — об этом в интервью рассказывает управляющий партнер девелоперской компании APD Константин Акимов

— Остается ли недвижимость в инвестиционном портфеле ультрабогатых людей?

 — Исторически сложилось, что инвестиционный портфель ультрабогатых людей (хайнетов) во всем мире имеет достаточно весомую коллекционную составляющую. Причем в последние несколько лет его наполнение становится все больше схожим с тем, во что на протяжении десятилетий инвестировали представители мировой элиты. Недвижимость как таковая для ультрабогатых людей особой инвестиционной ценности никогда не представляла, в то время как трофейные дома всегда ценились и продолжают цениться наряду с предметами искусства.

В наши дни такого рода инвестиции принято называть альтернативными, хотя само определение у знающих людей вызывает улыбку — инвестиции в предметы роскоши, произведения искусства, уникальные объекты недвижимости являются одним из самых древних способов сохранения и преумножения состояния. К тому же, в отличие от облигаций и теряющих свою популярность голубых фишек, они, помимо очевидной финансовой выгоды, приносят владельцам эстетическое удовольствие, статус, престиж. Подобная тенденция может быть обусловлена как нестабильным, слишком быстро меняющимся рынком, так и растущей потребностью в прекрасном — уровнем искушенности элиты.

Стоит отметить, что до некоторого времени Россия находилась немного в стороне от данного тренда. И это вполне объяснимо, ведь нашим самым «старым» деньгам от силы лет тридцать, в то время как в США, например, с начала XX века создалась высокая концентрация так называемых UHNWI (ultra high-net-worth individuals) в одном месте (Нью-Йорке), подтолкнувшая их к активному переосмыслению возможности проживания в городских квартирных домах с привычным уровнем комфорта, принятом в поместьях. В результате были созданы дома в Верхнем Ист-Сайде соответствующие самым высоким, ранее невиданным требованиям, которые до сих пор во всем мире считаются золотым стандартом жилых домов (так называемые Pre-war White-glove Coops).

Обладание недвижимостью подобного уровня являлось и продолжает являться не только одной из основных характеристик, иногда просто обязательных, принятых для пропуска в высший свет Нью-Йорка, но и надежной инвестицией, стабильно ставящей рекорды на рынке недвижимости, оставляя позади любые, даже самые амбициозные постмодернистские новостройки. Подобного уровня дома почти не воссоздаются даже в Нью-Йорке, не говоря уже о Москве, которая, несмотря на передовые роли во многих мировых тенденциях, до сих пор не могла похвастаться наличием премиальных (даже не элитных) малоквартирных домов.

— О какой недвижимости идет речь — локации, форматы?

 — Трофейная недвижимость имеет несколько форматов, соответствующих образу жизни представителей мировой элиты. Уже давно стало очевидно: как нет обуви на все случаи или автомобиля, подходящего для любой ситуации, так и у каждого дома свои формат и расположение, отвечающие потребностям хозяина: городская квартира должна непременно находиться в историческом центре столицы, загородный дом — в месте, позволяющем обеспечить соответствующие этому дому угодья, заморская дача — в самых престижных локациях на не слишком большом расстоянии от основного жилища, дом на воде (яхта), лесной лодж и так далее — в местах комфортных и уединенных. Причем форматы эти не взаимозаменяемы. Роль локации в выборе предмета трофейной недвижимости велика, иначе такие объекты, приобретенные без учета места основной жизни и деятельности хозяина, превращаются в очень богатые дома для проживания прислуги, куда хозяин заглядывает нечасто и где он, по понятным соображениям, весьма нежеланный гость.

Со временем подобного рода жилье в неверно выбранной локации теряет свою востребованность, а его ликвидность падает, что еще раз доказывает необходимость разумного подхода в выборе недвижимости с учетом особенностей жизни и передвижений хозяина. Естественно, что в подобной ситуации первоочередным является место, где владелец проводит большую часть времени, скорее всего — квартира или дом в городе.

— Что входит в понятие «трофейная недвижимость»?

 — На протяжении десятилетий сложилась определенная формула (подобная золотому сечению), определяющая идеальное сочетание качеств и характеристик, соответствующих идеальному жилищу.

Во-первых, использованные технологии и материалы должны обеспечивать домам благородное старение и практически нескончаемый жизненный цикл. Архитектура должна быть безукоризненной и существовать вне времени, не теряя актуальности на многие поколения вперед.

Во-вторых, планировки квартир должны подчиняться законам логики, обеспечивая функциональность и комфорт, когда предусмотрены все нюансы. Внутренняя архитектура планировок должна соответствовать самым высоким требованиям, выработанным за века эволюционного развития классической архитектуры, включая симметрию, пропорции, соответствие «опенингов» (дверей, окон, каминов), архитектурный баланс и т. д. Внутренняя логистика должна обеспечивать четкое функционирование домов и их ремонтопригодность, включая строго разделенные парадные и обслуживающие потоки.

В-третьих, необходима продуманная система эксплуатации и сервиса, позволяющая обеспечить не только общее сверхкомфортное проживание, но и соблюдение самых строгих технических требований, включая воздухообмен, чистоту воздуха и воды, влажность, уровень шумоизоляции и другие жизненно важные характеристики. Строго регулируемые правила проживания, основанные на взаимном уважении, принятом в высшем обществе, призваны обеспечивать изысканную, дружелюбную и по-настоящему клубную атмосферу.

— В Москве есть подобная недвижимость?

 — К сожалению, на сегодня то, что предлагается на московском рынке недвижимости, не только не подпадает под определение трофейной, но не соответствует даже критериям премиального ее сегмента. Самым простым отсекающим фактором в данном случае является то, что дом, если он претендует на принадлежность к премиальному сектору, должен быть полностью готов к проживанию на момент приобретения.

И дело даже не в отделке, мода на которую в последнее время укрепилась на рынке. Гораздо важнее — слаженная работа систем, обеспечивающих бесперебойную жизнедеятельность и долголетие дома, разумные планировки, разделяющие потоки движения жильцов и персонала, наличие парадного входа в прямом его значении. К сожалению, эти факторы никак не учитываются застройщиками на сегодняшнем рынке, что, собственно, и не позволяет вывести ни один объект на уровень премиального. При этом ежегодно на рынок выпускаются десятки проектов по принципу «сделай сам», не имеющих ничего общего с мировыми стандартами хотя бы премиального жилья. Применяемые технологии, планирование внутренних помещений не поддаются критике.

— Как в целом вы оцениваете существующие предложения на рынке элитной недвижимости Москвы?

 — Рынку элитной недвижимости Москвы пока особенно похвастаться нечем. У нашей команды многие годы ушли на изучение лучшего мирового опыта, привлечение уникальных специалистов с энциклопедическими знаниями, уникальным опытом. Все это позволяет создавать первоклассный продукт без скидок на страновую составляющую. Про ставший уже легендарным Noble Row вы знаете, сейчас выходят на рынок Москвы и Санкт-Петербурга два новых проекта. Уже сегодня можно с уверенностью сказать, что они перевернут представление рынка об элитном жилье и наши ультра-хайнеты наконец-то получат заслуживающий их внимания и инвестиций продукт.

Кстати, любопытно, что на сегодняшний день Россия является абсолютным лидером в списке стран с высокой долей так называемых альтернативных инвестиций, более 60% которой занимает трофейная недвижимость. Однако даже несмотря на то что Москва всегда являлась крайне желанной локацией для покупки недвижимости (особой популярностью она пользуется у миллиардеров из Китая, Кореи, арабских стран), объектов, которые можно рассматривать как элитные, на ее территории до недавнего времени по выше обозначенным причинам не было. Нашей элите ничего не оставалось, как приобретать резиденции желанного уровня за рубежом. Хотя, как мы отмечали выше, довольно грустно, когда подобные резиденции практически не используются и, соответственно, не приносят удовольствия от ежедневного использования. Ведь давно доказано, что-то, как ты живешь, влияет не только на настроение, но и на творческую составляющую, работоспособность, уровень стресса, что особенно важно для подрастающего поколения.

— Как очень богатые люди приобретают недвижимость? В Москве есть особенности?

 — Основная особенность ультрабогатых людей во всем мире в том, что у них есть четкое понимание того, что им нужно, и почти каждый из них, от представителей старых династий до наших современников, являлся или является своего рода экспертом в выбранном предмете коллекционирования (от картин до трофейных домов). В России же в силу исторических предпосылок вкус к подобного рода вещам (а соответственно, и потребность в них — осознанная потребность в гармонии) начал формироваться только на протяжении последних нескольких лет. Но нужно отдать должное нашим соотечественникам — мы быстро учимся, и вполне вероятно, что тот путь совершенствования вкуса и роста культурной и эстетической образованности, на который мировая элита потратила сотни лет, сменив не одно поколение богатых наследников, новая российская элита пройдет на порядок быстрее. Во всяком случае база и все предпосылки к этому есть.